Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan dürfen nicht Kosten einer Betriebsgesellschaft selbst bei fremdenverkehrsrechtlich gebotener Nutzung durch eine solche Gesellschaft erfassen, wenn nicht alle Eigentümer zugleich Gesellschafter dieser Gesellschaft sind

Leitsatz

Keine Darstellung von Forderungen und Verbindlichkeiten in einer Abrechnung und in einem Wirtschftsplan

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. Nach Vereinbarung durften hier die Ferienappartements der Eigentumswohnanlage für die Dauer von 25 Jahren nur fremdenverkehrsgewerblich genutzt werden; gleichzeitig wurden die Eigentümer verpflichtet, ihre Appartements an eine Betriebsgesellschaft zu vermieten. Diese Gesellschaft nutzt zusammen mit einer benachbarten Ferienwohnanlage auch ein nicht zur Wohnanlage gehörendes Betriebszentrum mit Rezeption, Schwimmbad, Küche und Gemeinschaftsräumen; die Kosten hierfür werden zwischen den Betriebsgesellschaften aufgeteilt. Einige Wohnungseigentümer waren der Betriebs-gesellschaft bisher nicht beigetreten, einige hatten das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem Grund wirksam gekündigt und andere (wie der Antragsteller) hatten ihr Appartement erst später im Wege der Zwangsversteigerung erworben.

2. Ist die einheitliche Vermietung sowohl des Gemeinschaftseigentums als auch sämtlicher Sondereigentums-Wohnungen zur fremdenverkehrsgewerblichen Nutzung an eine Betriebsgesell-schaft nach Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben und vereinbart, dürfen in einer Jahresabrechnung oder in einem Wirtschaftsplan Kosten, die ausschließlich die Betriebsgesellschaft betreffen, nicht auf Eigentümer umgelegt werden, die nicht zugleich auch Gesellschafter dieser Betriebsgesellschaft sind. Dies gilt auch für den Fall, dass solche Eigentümer rechtswidrig ihrer Pflicht zum Gesellschaftsbeitritt nicht nachgekommen oder ihr Gesellschaftsverhältnis fristlos aus wichtigem Grund gem. § 723 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 BGB gekündigt haben.

Nach Vereinbarung ist hier nicht jeder Wohnungseigentümer zwangsläufig zugleich Mitglied der Betriebsgesellschaft; vereinbart ist nur die Verpflichtung zum Beitritt in die Gesellschaft. Hier können die Eigentümer einen nicht beitrittswilligen Miteigentümer auf Abgabe der Beitrittserklärung verklagen und u.U. Schadenersatzansprüche oder solche aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen. Bis zu evtl. Beitrittsverpflichtungs-Verurteilung ist jedenfalls nicht von einer Mitgliedschaft an der Betriebsgesellschaft auszugehen.

In der WE-Jahresabrechnung oder dem Wirtschaftsplan können bisher nicht bzw. nicht mehr beigetretene Mitglieder mit Kosten der Betriebsgesellschaft belastet werden; den Wohnungseigen-tümern fehlt dafür die Entscheidungskompetenz. Eine Jahresabrechnung ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und auch keine Bilanz, sondern eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen in einer Jahresabrechnung und in einem Wirtschaftsplan nicht erscheinen (ständige Rechtsprechung des Senats).

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 30.000,-

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 26.04.2001, 2Z BR 26/01)

Zu Gruppe 4