BayObLG Beschluss vom 26.06.1986 - BReg 2 Z 54/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Zustimmung des Verwalters (gegenüber dem Erwerber) auch bei Veräußerung eines Wohnungseigentums des Verwalters

Verfahrensgang

LG Passau (Entscheidung vom 20.05.1985; Aktenzeichen 2 T 47/85)

AG Passau

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Passau vom 20. Mai 1985 insgesamt und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Passau – Zweigstelle Rotthalmünster – vom 15. April 1985 insoweit auf gehoben, als die Vorlage einer Zustimmung der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Gründe

I.

Der Beteiligten zu 1 gehört ein Teileigentum (Stellplatz). Nach § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung bedarf die Veräußerung des „Sondereigentums” – von hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen abgesehen – der Zustimmung des Verwalters.

Mit notarieller Urkunde vom 7.1.1985 ließ die Beteiligte zu 1 ihr Teileigentum an die Beteiligten zu 2 auf. Gleichzeitig erklärten die Vertragsteile, daß die Beteiligte zu 1 derzeit Verwalterin sei; die Beteiligte zu 1 stimmte der Veräußerung zu. Sämtliche Erklärungen der Beteiligten zu 1 wurden von den Beteiligten zu 2 in deren Namen abgegeben.

Mit notariell beglaubigter Erklärung vom 23.1.1985 genehmigte die Beteiligte zu 1 alle in der Urkunde vom 7.1.1985 in ihrem Namen abgegebenen Erklärungen.

Den Antrag auf Eintragung der Auflassung hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 15.4.1985 beanstandet: Die Zustimmung der Verwalterin zur Auflassung sei gemäß § 181 BGB unwirksam. Es bedürfe deshalb der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer in der Form des § 29 GBO. (Eine weitere Beanstandung ist erledigt.)

Mit Beschluß vom 20.5.1985 hat das Landgericht die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel ist begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Verwalter, der sein Wohnungseigentum veräußere, sei durch § 181 BGB gehindert, die gemäß § 12 WEG erforderliche Genehmigung zu erteilen. An dieser Ansicht halte die Kammer trotz der Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 22.8.1984 (NJW 1985, 390 = MittBayNot 1984, 258) fest.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf schließe die Geltung des § 181 BGB dann aus, wenn der Verwalter die Genehmigung des Vertrags gegenüber dem (anderen) Vertragspartner erkläre. In der Tat Liege dann eine Personenidentität zwischen Erklärendem und Erklärungsempfänger nicht vor.

Der Tatbestand des § 181 BGB stelle jedoch nicht darauf ab, wer Erklärungsadressat sei, sondern darauf, daß ein Vertreter mit sich (im eigenen Namen oder als Vertreter eines anderen) kein Rechtsgeschäft vornehmen könne, also darauf, daß auf beiden Seiten des Rechtsgeschäfts derselbe Interessenträger stehe.

Daß der Geschäftsgegner im Sinn des § 181 BGB in der Regel auch der Erklärungsempfänger sei, führe nicht zu einer Gleichstellung dieser Funktionen; vielmehr könnten Geschäftsgegner und Erklärungsempfänger auch auseinanderfallen. Wer sich als Geschäftsgegner im Sinn des § 181 BGB gegenüberstehe, sei im Einzelfall zu klären. Im vorliegenden Fall sei die Beteiligte zu 1 (auch) als Geschäftsgegner anzusehen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Mit Recht haben die Vorinstanzen gemäß § 20 GBO geprüft, ob eine wirksame Verwalterzustimmung zur Auflassung (§ 12 WEG), die gemäß § 2 Nr. 1 GO erforderlich ist, vorliegt. Entgegen ihrer Annahme verstößt die von der Beteiligten zu 1 als Verwalterin am 23.1.1985 ausgesprochene Zustimmung (Genehmigung) zu der Auflassung nicht gegen § 181 BGB.

a) Die Unanwendbarkeit des § 181 BGB kann allerdings nicht schon daraus hergeleitet werden – insoweit ist dem Landgericht beizutreten –, daß der Verwalter bei der Zustimmung gemäß § 12 WEG nicht in offener Stellvertretung namens der Wohnungseigentümer handelt. Insofern wäre die entsprechende Anwendung des § 181 BGB geboten, weil er bei der Ausübung seiner Befugnis aus § 12 WEG die Interessen der Wohnungseigentümer treuhänderisch wahrzunehmen hat (vgl. BayObLGZ 1980, 29/35).

b) § 181 BGB ist hier aber – jedenfalls unmittelbar – deswegen nicht anwendbar, weil die Beteiligte zu 1 die Zustimmungserklärung gemäß § 12 WEG gegenüber den Beteiligten zu 2 als Erklärungsempfängern abgegeben hat. Ein Fall des In-sich-Geschäfts liegt insoweit nicht vor.

Nach § 181 BGB kann ein Vertreter, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, daß das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Einseitige Rechtsgeschäfte kann ein Vertreter nicht sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger vornehmen (RGZ 143, 350/352; Palandt BGB 45. Aufl. § 181 Anm. 1).

Im vorliegenden Fall hat die Beteiligte zu 1 mit Erklärung vom 23.1.1985 die Auflassung genehmigt (§ 12 WEG), ohne einen Erklärungsempfänger zu nennen. Dies bedeutet, daß die Genehmigung jedenfalls auch gegenüber den Beteiligt...