BayObLG Beschluss vom 26.06.1991 - BReg 2 Z 57/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 134/90)

OLG Düsseldorf (Aktenzeichen 1 UR II 18/89)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 1 gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 26. März 1991 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner zu 1 hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 135 000 DM festgesetzt

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer als Hotel betriebenen Anlage, die aus einem Betriebszentrum und 201 Appartements besteht. Die Antragstellerin ist die Teileigentümerin des Betriebszentrums, den Antragsgegnern gehören die Appartements.

Nach § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung (GO) sind die Eigentümer der Appartements verpflichtet, dem jeweiligen Pächter des Betriebszentrums die Appartements zur entgeltlichen Nutzung zu überlassen, wobei die Person des Pächters, die Höhe des Entgelts und die Art und Weise der Nutzungsübertragung durch Mehrheitsbeschluß bestimmt werden.

Durch Vertrag vom 2.9.1988 verpachteten die Antragstellerin und die Antragsgegner die gesamte Anlage. In einer Zusatzvereinbarung vom 31.10.1988 ist ausgeführt, daß die Eigentümer der Appartements den Standpunkt vertreten, der Gesamtpachtzins sei zwischen ihnen und der Antragstellerin im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufzuteilen, während die Antragstellerin das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen für maßgebend erachtet; ferner ist vereinbart, daß bis zu einer endgültigen Klärung der Pachtzins nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen verteilt wird und für den Fall, daß eine Einigung bis 31.12.1988 nicht herbeigeführt werden kann, es den Antragsgegnern freisteht, die Aufteilung gerichtlich festlegen zu lassen.

Das Verhältnis von Wohn- und Nutzflächen beträgt 74,32 zu 25,68 zugunsten der Eigentümer der Appartements und das Verhältnis der Miteigentumsanteile nach dem unwidersprochenen Sachvortrag der Antragsgegner 86,4 zu 13,6 zugunsten der Eigentümer der Appartements.

Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Größe der Wohn- und Nutzflächen sowohl für das Stimmrecht (§ 11 Nr. 8 GO) als auch für die Verpflichtung der Wohnungseigentümer maßgebend, die Betriebskosten mitzutragen (§ 8 Nr. 1 GO); allerdings sind nach § 8 Nr. 5 GO ausscheidbare Kosten nur dem jeweiligen Wohnungseigentümer zuzurechnen.

Am 18.3.1989 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß der Gesamtpachtzins im Verhältnis 84,3 zu 15,7 zugunsten der Appartementeigentümer zu verteilen ist. Bei der Ermittlung des Verteilungsschlüssels wurden die Größe der Miteigentumsanteile zu 15 % berücksichtigt und die durchschnittliche laufende Beteiligung an den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten zu 85 %.

Die Antragstellerin hat beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 5.7.1990 abgewiesen. Das Landgericht hat den Eigentümerbeschluß am 26.3.1991 für ungültig erklärt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 1.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Verteilung des Pachtzinses könne nicht durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden. Aus § 2 Nr. 4 GO, der die Nutzungsübertragung an Dritte, nicht aber die Verteilung des Pachtzinses zum Gegenstand habe, könne die Zulässigkeit eines Mehrheitsbeschlusses nicht abgeleitet werden. Verpachtet werden könne die Anlage auch ohne gleichzeitige Festlegung, wie der Pachtzins auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen sei. Nach der Zusatzvereinbarung vom 31.10.1988 sei die Verteilung, wenn eine Einigung nicht zustande komme, durch gerichtliche Entscheidung vorzunehmen. Dies schließe eine Verteilung durch Mehrheitsbeschluß aus, weil dieser nur in beschränktem Umfang gerichtlich nachprüfbar wäre. Das Gericht könne nämlich an die Stelle der durch Mehrheitsbeschluß getroffenen Regelung nicht die von ihm für richtig gehaltene Regelung setzen.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte ist gegeben, weil Gegenstand des Verfahrens der Antrag eines Wohnungseigentümers ist, einen von den Wohnungseigentümern gefaßten Beschluß für ungültig zu erklären (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG).

b) Ein Eigentümerbeschluß ist hier nicht schon deshalb unzulässig, weil im Vordergrund die Verpachtung von Sondereigentum steht.

Die Wohnungseigentümer haben nicht nur die einzelnen Wohnungseigentumsrechte verpachtet, sondern die gesamte Wohnanlage. Gegenstand des Pachtvertrags ist damit auch das gemeinschaftliche Eigentum. Der Streit um die Verteilung der durch die Verpachtung erzielten Nutzungen betrifft damit jedenfalls auch die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, so daß ein Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung, etwa ...