BayObLG Beschluss vom 27.06.1985 - BReg 2 Z 62/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Befreiung von anteiliger Kostenlast für Hausmeister bei teilweiser Selbstleistung von Hausmeisterdiensten durch Beschluss?

Verfahrensgang

LG Würzburg (Entscheidung vom 26.04.1984; Aktenzeichen 3 T 1845/83)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller werden Nummern 1 und 2 des Beschlusses des Landgerichts Würzburg vom 26. April 1984 und der Beschluß des Amtsgerichts Würzburg vom 12. September 1983 aufgehoben.

II. Der Beschluß der Wohnungseigentümer vom 9. Juni 1983 zu Tagesordnungspunkt 10 wird für ungültig erklärt.

III. Die Antragsgegner zu 1 bis 10 haben samtverbindlich die Gerichtskosten sämtlicher Rechtszüge zu tragen.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Im vorliegenden Fall geht es um die Verteilung der Hausmeisterkosten. Die Beteiligten – mit Ausnahme der Antragsgegnerin zu 11 – sind die Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Die Antragsgegnerin zu 11 ist die Verwalterin.

§ 14 der mit der Teilungserklärung verbundenen Gemeinschaftsordnung (GO) lautet:

„Ermittlung und Verteilung der laufenden Lasten und Kosten

(1) Die Lasten werden nach Maßgabe des jährlich aufzustellenden Wirtschaftsplanes für den einzelnen Wohnungseigentümer berechnet und sind als „Hausgeld” in monatlichen Raten zu bezahlen. Das Hausgeld ist spätestens bis zum dritten Werktag jedes Monats im voraus bar und kostenfrei auf das Hausgeldkonto zu zahlen.

(2) Das Hausgeld setzt sich zur Zeit aus folgenden Einzelbeträgen zusammen:

1. dem Kapitaldienst (Zinsen, Tilgung und Nebenkosten), der aus den von den Wohnungseigentümern übernommenen oder in Anspruch genommenen Baudarlehen entsteht; dieser ist von den Wohnungseigentümern über den Verwalter an die Gläubiger zu zahlen, soweit die Gläubiger ein Sammelinkasso verlangen,
2. den Betriebskosten (Grundsteuer, Grundstücksgebühren, Schornsteinreinigung, Hausbeleuchtung, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne usw.), die von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis zur Wohnungsgröße

zu tragen sind.

…”

In der Versammlung vom 9.6.1983 faßten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit folgende Beschlüsse:

TOP 9:

„Die Eigentümerversammlung beschließt, daß zukünftig für die Hausbetreuung ein Hausbetreuer von der Gemeinschaft angestellt wird. Die Verwaltung wird bevollmächtigt und beauftragt, einen entsprechenden Hausbetreuer zu suchen und mit diesem einen entsprechenden Vertrag namens der Gemeinschaft abzuschließen. Der Hausbetreuer ist für sämtliche Dienstleistungen zu suchen, also auch insbesondere für die Treppenhausreinigung. Gegebenenfalls ist noch zusätzlich eine Reinemachefrau anzustellen.”

TOP 10:

„Die Eigentümergemeinschaft räumt jedem einzelnen Miteigentümer die Möglichkeit ein, durch Erbringung von im nachfolgenden genau spezifizierten Dienstleistungen sich von den Kosten der Hausbetreuung befreien zu lassen.

Der jeweilige Eigentümer hat, sofern er dies nicht unmittelbar nach Beschlußfassung tut, seinen Wunsch auf Befreiung von den Kosten sechs Monate vorher schriftlich bei der Verwaltung anzumelden. Erst danach kann er von den Kosten befreit werden.

Um von den Kosten befreit zu werden, hat der einzelne Miteigentümer folgende Dienstleitung zu erbringen:

…”

Am 25.7.1983 schloß die Verwalterin in Ausführung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 9 namens der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Herrn Kl. einen Hausmeistervertrag.

Die Antragsteller haben am 8.7.1983 beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 9.6.1983 zu TOP 10 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 12.9.1983 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 26.4.1984 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel ist begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Eigentümerbeschluß sei nicht nichtig. Sein Inhalt sei genügend bestimmt.

Der Eigentümerbeschluß sei auch nicht für ungültig zu erklären:

a) Er verstoße nicht gegen das Wohnungseigentumsgesetz. Das Gesetz gehe davon aus, daß die Eigentümer zu der gemeinschaftlichen Verwaltung, zu der auch die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehöre, durch anteilige Geldleistungen beitrügen. Hieraus ergebe sich, daß die Wohnungseigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluß zur tätigen Mithilfe bei der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet werden könnten.

Dieser Rechtslage trage aber der Eigentümerbeschluß zu TOP 9 Rechnung: Die Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums solle grundsätzlich einem Hausmeister übertragen werden. Mit dem Eigentümerbeschluß zu TOP 10 werde den einzelnen Wohnungseigentümern lediglich die Möglichkeit eingeräumt, sich durch die freiwillige Übernahme der entsprechenden Arbeiten von den Lasten der Hausbetreuung zu befreien. Das Gesetz verbiete nicht, daß sich die Wohnungseigentümer auch durch tätige Mithilfe an der Verwaltung beteiligten.

b) Der Eigentüm...