BayObLG Beschluss vom 27.06.1996 - 2Z BR 16/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Duldung des Betretens der Wohnung

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 961/94)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 3476/95)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß des Landgerichts München I vom 8. Dezember 1995 im Kostenausspruch und insoweit aufgehoben, als die sofortige Beschwerde zurückgewiesen wurde.

II. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

Nach § 5 Abs. 2 der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist ein Wohnungseigentümer bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verpflichtet, dem Verwalter die Besichtigung der im Sondereigentum stehenden Räume in der Zeit von 10.00 bis 12.00 und von 16.00 bis 18.00 Uhr nach vorheriger Anmeldung zu gestatten.

Durch die Wohnung des Antragsgegners verläuft ein Heizungsrohr, das der Versorgung anderer Wohnungen dient. In der über der Wohnung des Antragsgegners liegenden Wohnung wurden die durchgerosteten Heizungsrohre ausgewechselt. Die Antragsteller behaupten, daß auch das durch die Wohnung des Antragsgegners verlaufende Heizungsrohr schadhaft sei. Sie haben beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, es zu dulden, daß das durch seine Wohnung verlaufende Heizungsrohr repariert und die Wohnung von Handwerkern, der Verwaltung und Mitarbeitern der Versicherung betreten wird, um die erforderlichen Feststellungen zu treffen. Das Amtsgericht hat am 27.1.1995 unter Abweisung des Antrags im übrigen folgenden Beschluß erlassen:

I. Dem Antragsgegner wird bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 5.000,– DM für jeden Fall der Zuwiderhandlung, ersatzweise Ordnungshaft bis zu vier Wochen geboten, zu dulden, daß nach rechtzeitiger Ankündigung seine Wohnung … von der Verwaltung oder einem sonst von dieser schriftlich bevollmächtigten Vertreter sowie dem Hausmeister und dem beauftragten Handwerker werktags in der Zeit von 10.00 Uhr bis 12.00 Uhr oder von 16.00 Uhr bis 18.00 Uhr betreten wird, damit

1. durch geeignete Untersuchungsmethoden festgestellt werden kann, ob das durch sein Sondereigentum verlaufende Heizungsrohr verrottet und instandsetzungsbedürftig ist, und gegebenenfalls
2. dieses Heizungsrohr instand gesetzt werden kann.

II. Der mit dem Handwerker vereinbarte und so für diese Arbeiten vorgesehene Termin ist dem Antragsgegner spätestens drei volle Werktage vorher schriftlich anzukündigen.

III. Sollte 20 Minuten nach dem so festgesetzten Termin die Wohnung nicht geöffnet oder sonst der Zutritt verweigert werden, ist die Verwalterin oder deren Vertreter berechtigt, mit dem Generalschlüssel oder mit Hilfe eines Schlüsseldienstes die Wohnung zu öffnen und einen etwa dabei geleisteten körperlichen Widerstand durch den Gerichtsvollzieher mit Gewalt brechen zu lassen.

IV. Der Verwalter oder dessen Vertreter hat unabhängig davon, ob auch der Antragsgegner anwesend ist, während der gesamten Dauer der Öffnung anwesend zu sein und dafür zu sorgen, daß nach Beendigung der Arbeiten die Wohnung wieder ordnungsgemäß verschlossen wird.

V. Der Verwalter oder dessen Vertreter hat die anwesenden Personen sowie den wesentlichen Ablauf der Arbeiten und die Dauer der Wohnungsöffnung in einem Protokoll festzuhalten.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß Nr. III des amtsgerichtlichen Beschlusses aufgehoben wurde. Gegen den Beschluß des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts im Kostenausspruch und insoweit, als die Beschwerde zurückgewiesen wurde. In diesem Umfang wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Anspruch gegen einen Wohnungseigentümer, das Betreten der in seinem Sondereigentum stehenden Räume zu dulden, sei dadurch eingeschränkt, daß dies zur Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sein müsse. Aufgabe des Verwalters sei es, die für eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung, die den Wohnungseigentümern obliege, erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dazu gehöre in erster Linie festzustellen, ob und welche Maßnahmen erforderlich seien. Das Betreten der Wohnung des Antragsgegners sei dies, weil aufgrund der Verrottung der Heizungsrohre in der darüber liegenden Wohnung die Befürchtung begründet sei, daß auch die durch die Wohnung des Antragsgegners führenden Heizungsrohre gleichen Alters und gleicher Konstruktion reparaturbedürftig seien. Die Zuziehung des Hausmeisters und eines Handwerkers sei notwendig, weil der Verwalter die erforderlichen Feststellungen nicht selbst treffen könne. Welchen Handwerker er zuzi...