Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Anspruch auf ständigen Zugang zur mit Störmeldeeinrichtung versehenen Wohnung
Verfahrensgang
AG München (Aktenzeichen UR II 253/89) |
LG München I (Aktenzeichen 1 T 3584/90) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 26. Oktober 1990 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10 000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus 434 Wohnungen besteht. Der Antragsteller erwarb mit Vertrag vom 8.9.1978 von der Bauträgerin die Wohnung Nr. 19. Die Bauträgerin hatte diese Wohnung als eine von zwei Hausmeisterwohnungen vorgesehen und in ihr die Störmeldeeinrichtungen mit Kontrollampen für die Personenaufzüge, die Heizzentralen, die Druckhalteanlagen der Warmwasserversorgung, die Notstromaggregate und die Flugsicherungsanlagen installiert. Die im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) enthält für diese Wohnung keine besondere Regelung oder Zweckbestimmung; auch Eigentümerbeschlüsse dazu gibt es nicht.
Die Verkäuferin gewährte dem Antragsteller u. a. wegen der Verwendung der Wohnung für den Hausmeister einen Preisnachlaß von 15 000 DM auf den Kaufpreis von 125 000 DM. In Abschnitt XX der Vertragsurkunde ist bestimmt:
Dem Erwerber ist bekannt, daß in dem erworbenen Vertragsobjekt Anlagen zugunsten der Eigentümergemeinschaft eingebaut sind. Der Erwerber übernimmt diese Anlagen zur weiteren Duldung und stellt den Veräußerer aus allen hieraus entstandenen Verpflichtungen seitens der Eigentümergemeinschaft frei. Auf den Kaufpreisnachlaß wird hiermit nochmals Bezug genommen.
Mit Vertrag vom 21.2.1979 vermietete der Antragsteller die Wohnung bis zum 28.2.1989 an die Antragsgegner, die dabei von der Firma St als Verwalterin vertreten wurden. Nach § 1 des Mietvertrags ist dem Vermieter bekannt,
„daß die Wohnung durch den dem jeweiligen Hausmeister oder sonstigen Bediensteten als Werkdienstwohnung zur Verfügung gestellt wird.”
§ 14 des Mietvertrags bestimmt:
Der Vermieter verpflichtet sich für die gesamte Vertragsdauer zur kostenlosen Belassung der in der Wohnung eingebauten Gemeinschaftseinrichtung und zur Duldung des uneingeschränkten Benützungsrechts für die Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Vertreter.
§ 15 lautet:
Im Falle eines Verkaufs der Wohnung verpflichtet sich der Vermieter, diese zuerst dem Mieter zum Kauf anzubieten.
Von der den Antragsgegnern im Mietvertrag eingeräumten Option, durch Erklärung innerhalb eines Jahres nach Vertragsbeginn die Mietdauer auf 20 Jahre zu verlängern, wurde kein Gebrauch gemacht. Die von den Antragsgegnern vor Ablauf der Zehnjahresfrist gewünschte Verlängerung des Mietverhältnisses lehnte der Antragsteller ab.
Der Antragsteller hat – zunächst vor dem Streitgericht – beantragt, die Antragsgegner zur Räumung und Herausgabe der Wohnung mit Ablauf des 28.2.1989 zu verpflichten.
Die Antragsgegner haben beantragt, die Klage abzuweisen. Sie haben weiter, nach Verweisung des Verfahrens an das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit, hilfsweise für den Fall ihres Unterliegens beantragt, den Antragsteller zu verpflichten, den jederzeitigen Zutritt zu seiner Eigentumswohnung und den Aufenthalt – auch abends und nachts – durch den Hausmeister oder / und andere Beauftragte der Verwalterin oder durch die Verwalterin selbst zum Zwecke der Überwachung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Störmeldeeinrichtungen zu dulden.
Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 19.1.1990 dem Antrag und dem Gegenantrag stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht dessen Verpflichtung zur Duldung aufgehoben und den Gegenantrag abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.
II.
Das zulässige Rechtsmittel der Antragsgegner ist nicht begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Der von den Antragsgegnern geltend gemachte Duldungsanspruch bestehe nicht.
Die Störmeldeeinrichtungen in der Wohnung des Antragstellers dienten dem gemeinschaftlichen Eigentum und seien deshalb ebenfalls diesem zuzuordnen.
Grundsätzlich sei jeder Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 WEG verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sei. Diese Verpflichtung werde in Abschnitt XX des Kaufvertrages nochmals besonders ausgesprochen, allerdings ohne Regelung bezüglich der Dauer der Duldung.
Die Wohnungseigentümer könnten sich nicht mehr auf die Verpflichtung zur Duldung berufen, weil diese durch den Mietvertrag vom 21.2.1979 in zulässiger Weise eingeschränkt sei. In diesem Zusammenhang komme dem Antragsteller zugute, daß weder nach dem Grundbuch, noch nach d...