Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Zweckbindung "Hausmeisterwohnung"
Verfahrensgang
LG München I (Entscheidung vom 14.03.1988; Aktenzeichen 1 T 15268/87) |
AG München (Entscheidung vom 14.07.1987; Aktenzeichen UR II 532/86) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 1 werden die Beschlüsse des Landgerichts München I vom 14. März 1988 und des Amtsgerichts München vom 14. Juli 1987 aufgehoben.
II. Der Eigentümerbeschluß vom 19. Juni 1986 zu Tagesordnungspunkt 5 wird für ungültig erklärt.
III. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf je 16 920 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungserbbauberechtigten einer aus 82 Wohnungen und 71 Tiefgaragenstellplätzen bestehenden Wohnanlage in München. Im gemeinschaftlichen Eigentum steht u. a. eine Wohnung, die in der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung als Hausmeisterwohnung ausgewiesen ist. In dieser ist eine Störmeldezentrale installiert.
Ab 1.7.1986 übernahm ein Wohnungserbbauberechtigter die Hausmeistertätigkeit. Am 19.6.1986 beschlossen die Eigentümer (Tagesordnungspunkt 5), die Hausmeisterwohnung an einen Dritten zu vermieten. Dies ist in der Folgezeit geschehen.
Die Antragsteller haben beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Die Antragsteller zu 5 und 6 haben ihren Antrag im Verlauf des weiteren Verfahrens zurückgenommen. Das Amtsgericht hat am 14.7.1987 den Antrag abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zu 1 und die Anschlußbeschwerde des Antragstellers zu 5 gegen die Kostenentscheidung hat das Landgericht am 14.3.1988 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 1.
II.
Das Rechtsmittel ist begründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Vermietung der Hausmeisterwohnung an einen Dritten stelle keine Änderung der Zweckbestimmung dar. Die Wohnung bleibe nach wie vor Gemeinschaftseigentum. Da die Hausmeistertätigkeit von einem anderen Wohnungserbbauberechtigten ausgeübt werde, entspreche es ordnungsmäßiger Verwaltung, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Durch die getroffene Regelung werde das Recht auf Mitgebrauch eines Wohnungserbbauberechtigten nicht beeinträchtigt, sondern nur Ausmaß sowie Art und Weise des Mitgebrauchs geregelt. Nach dem Willen der Gemeinschaft, wie er in der zeitlichen Beschränkung des Mietvertrags zum Ausdruck komme, solle die Hausmeisterwohnung nur solange anders genutzt werden, als ein Wohnungserbbauberechtigter die Hausmeistertätigkeit ausübe. Die Zweckbestimmung werde dadurch nicht geändert. Der Einbau der Störmeldezentrale stehe dem Eigentümerbeschluß nicht entgegen. Denn der Mieter habe den regelmäßigen Kontrollgang durch den Hausmeister zu dulden.
2. Diese Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Die Gemeinschaftsordnung und damit auch die in ihr enthaltene Bestimmung, die eine Wohnung als Hausmeisterwohnung ausweist, ist als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Sie ist damit durch das Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BGHZ 92, 18/21; BayObLGZ 1982, 69/73). Der Senat hat in Übereinstimmung mit der obergerichtlichen Rechtsprechung wiederholt ausgesprochen, daß der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung, z. B. als „Laden”, im allgemeinen eine entsprechende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu entnehmen ist (BayObLG NJW-RR 1988, 140 m.w.Nachw.). Nichts anderes kann für die nähere Bezeichnung eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums gelten.
Die Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre die „im Erdgeschoß gelegene Hausmeisterwohnung”, ergibt nach ihrem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung, daß die betreffende Wohnung als Hausmeisterwohnung genutzt werden soll. Der Umstand, daß in der Wohnung eine Störmeldezentrale installiert ist, bestätigt diese Auslegung. Die Auslegung ergibt als nächstliegende Bedeutung der Bestimmung darüber hinaus aber auch, daß eine anderweitige Nutzung der Wohnung, z. B. durch Vermietung an einen Dritten, dann ausnahmsweise zulässig ist, wenn einer Nutzung als Hausmeisterwohnung im Einzelfall triftige Gründe entgegenstehen. Solche sind gegeben, wenn ein Hausmeister zur Verfügung steht, der anderen Bewerbern überlegen, aber nicht bereit ist, die Hausmeisterwohnung zu beziehen, ferner dann, wenn es den Wohnungseigentümern trotz entsprechender Anstrengungen nicht gelingt, einen geeigneten Hausmeister zu finden, der auch Interesse an der Hausmeisterwohnung hat. In diesen Fällen kommt eine Vermietung der Wohnung an einen Dritte...