Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Auslegung von Eigentümerbeschlüssen durch Tatrichter
Verfahrensgang
LG Kempten (Entscheidung vom 17.06.1997; Aktenzeichen 4 T 262/97) |
AG Kempten (Entscheidung vom 28.12.1996; Aktenzeichen 5 UR II 26/96) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 17. Juni 1997 wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8 628 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.
Das Gebäude wird als Hotel geführt; der Antragsteller vermietet seine Appartements selbst, die übrigen Wohnungseigentümer schließen die Verträge durch die Verwalterin in ihrer Eigenschaft als Hotelbetriebsgesellschaft ab.
In dem Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 15.12.1995 heißt es:
TOP 3: Jahresabrechnung mit Wirtschaftsplan 1992 bis einschließlich 1994 und Einzelabrechnung für Herrn B.
(= Antragsteller) sowie der Antrag v. dem Eigentümer D., den Eigentümer B. von seinem noch offenen Wohngeld freizustellen.
Der Verwalter erläutert, daß augenblicklich ein Rechtsstreit geführt wird gegen den Miteigentümer B. … wegen dessen anteilig zu leistender Nebenkostenbeiträge für das Kalenderjahr 1992.
Da das Apparthotel … von Anfang an für Poolvermietung konzipiert war und alle Miteigentümer im Vermietungspool waren, bestand keinerlei Veranlassung, Einzelerfassungsgeräte für separate Nebenkostenabrechnungen zu installieren. Nach Ausscheiden des Vermieters B. aus der Vermietergemeinschaft ergibt sich die Problematik einer ordnungsgemäßen und nicht anfechtbaren Nebenkostenabrechnung ohne entsprechende Erfassungsgeräte. Die Installation von Erfassungsgeräten würde einen erheblichen Kostenaufwand bedeuten, der in keinem Verhältnis zu den anteilig von dem Miteigentümer B. zu tragenen Nebenkosten besteht. Eine rückwirkende Erfassung durch nachträgliche Installation ist ohnehin nicht möglich.
Weiterhin ist zu beachten, daß Betriebs- und Verwaltungskosten nicht durch Erfassungsgeräte aufgeschlüsselt werden können (z.B. Personalkosten).
Da eine Einigung mit dem Miteigentümer B. in den gerichtlichen Streitigkeiten bislang nicht möglich war, hat der Miteigentümer D. … beantragt, dem Miteigentümer B. die anteilig auf ihn entfallenden und noch zu zahlenden Nebenkosten für die Kalenderjahre 1992 bis einschließlich 1995 zu erlassen, weil – wie ausgeführt – der Kostenaufwand zur nicht anfechtbaren Ermittlung der anteilig auf den Miteigentümer B. entfallenden Nebenkosten in keinem Verhältnis mehr zu den dann von dem Miteigentümer B. zu zahlenden Nebenkosten steht. …
Der Beschlußantrag des Miteigentümers D. wird kontrovers diskutiert …
Nach weiterer Diskussion der gegensätzlichen Standpunkte und nach erläuternden Ausführungen des Versammlungsleiters wird dann bei Gegenstimme … sowie bei Enthaltung … der Beschlußantrag zu Ziffer 3 mehrheitlich angenommen.
Die Wohnungseigentümer haben in der Eigentümerversammlung vom 13.4.1996 beschlossen:
TOP 10: Jahresabrechnung mit Wirtschaftsplan 1992 Istzahlen. Übernahme des Wohngeldes für Herrn B. (= Antragsteller) mit je 50 % durch die WEG und I. (= Hotelbetriebsgesellschaft) zu 2 538,88 DM. …
TOP 13: Jahresabrechnung mit Wirtschaftsplan 1993 Istzahlen. Übernahme des Wohngeldes für Herrn B. mit je 50 % durch die WEG und I. zu DM 2 744,10. …
TOP 16: Jahresabrechnung mit Wirtschaftsplan 1994 Istzahlen. Übernahme des Wohngeldes für Herrn B. mit je 50 % durch die WEG und I. zu DM 2 875,17. …
TOP 25:
d) Der Eigentümer unter b) (= Eigentümer, der sein Sondereigentum selbst vermietet) verpflichtet sich die gleichen Schlösser im Sondereigentum zu verwenden, die die Betreibergesellschaft aus der Schließanlage verwendet. In Notfällen muß die Verwalterin das Zimmer öffnen können.
Der Antragsteller hat, soweit es hier noch von Interesse ist, beantragt, die genannten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 28.12.1996 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 17.6.1997 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Der Antrag, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 10, 13 und 16 für ungültig zu erklären, sei unbegründet. Die Wohnungseigentümer hätten die Jahresabrechnungen 1992 bis 1994 bereits in der Eigentümerversammlung vom 15.12.1995 unter TOP 3 genehmigt. Dies stehe fest aufgrund der glaubhaften und glaubwürdigen Aussage des Zeugen D. Insbesondere habe der Zeuge überzeugend dargelegt, daß es sich bei der Formulierung im Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 15.12.1995 „der Beschlußantrag zu Ziffer 3 wird mehrheitlich angenommen” lediglich um ein Schreib...