BayObLG Beschluss vom 28.11.1996 - 2Z BR 117/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungsseigentumssache: Grundbucheintragung bei Vollmacht für Änderung einer Teilungserklärung

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 30.08.1998; Aktenzeichen 13 T 7958/96)

AG Nürnberg

Tenor

I. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 30. August 1996 wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligten zu 1 bis 3 haben die den Beteiligten zu 5 im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 100 000 DM festgesetzt

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümr einer Wohnanlage.

Nach § 3a Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 18.4.1994 sind die jeweiligen Eigentümer der Speicher berechtigt,

1. bauliche Veränderungen an den in ihrem Sondereigentum stehenden Räumen mit dem Ziel vorzunehmen, Wohnräume bzw. Gewerberäume zu schaffen,
2. im Zuge dieser baulichen Veränderungen erforderliche Eingriffe in Gebäudeteile vorzunehmen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, dies gilt auch für Gebäudeteile, die konstruktive Bestandteile des Gebäudes sind, z.B. der Dachstuhl,

3. im Zuge der baulichen Veränderungen erforderliche Eingriffe in das architektonische Aussehen des Gebäudes vorzunehmen (z.B. Gas, Wasser, Elektro, Abwasser, Antenne, Telekom etc.), im Gebäude (z.B. Treppenhaus) oder am Gebäude (z.B. Außenfassade) zur Versorgung der neu aus- gebauten Wohnungen zu installieren und dort dauernd zu belassen, insbesondere sowohl über den Treppenhäusern im Dachbereich als im Dachbereich Gauben einzubauen,

   ……

In den notariellen Kaufverträgen zwischen der veräußernden Alleineigentümerin, der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 4, und den Erwerbern von Wohnungs- oder Teileigentum ist jeweils unter Abschnitt X 2 ausgeführt:

Der Käufer bestätigt hiermit in der Teilungserklärung erteilte Vollmachten und Zustimmungen und ermächtigt und bevollmächtigt den Verkäufer- unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und über den Tod hinaus – unwiderruflich zum Ausbau der Dachgeschoße in Wohnungseigentum und darüber hinaus

a) nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) Änderungen der Teilungserklärung insoweit vorzunehmen – und hierzu alle Erklärungen und Bewilligungen abzugeben –, als dies zur Behebung von Beanstandungen des Grundbuchamtes beim Vollzug der Teilungserklärung samt Nachträgen im Grundbuch dient,

…

d) über die vorstehenden Maßnahmen hinaus sonstige Änderungen der Teilungserklärung nach eigenem Ermessen (§ 315 BGB) vorzunehmen, soweit dadurch der räumliche Bereich des Sondereigentums des Käufers nicht betroffen ist, sein Miteigentumsanteil nicht geändert wird, und ihm auch keine zusätzlichen Kosten und Verpflichtungen auferlegt werden.

…

Außerdem ist in den Kaufverträgen bestimmt:

Der Käufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt nur an jemanden zu veräußern, der in sämtliche noch nicht erfüllte Verpflichtungen aus diesem Vertrag, aus der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und dem Verwaltervertrag eintritt, die entsprechenden Vollmachten erteilt und sich weiter verpflichtet, seine etwaigen Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.

Mit dem zweiten Nachtrag vom 3.7.1996 zur Teilungserklärung vom 18.4.1994 wandelten die Beteiligten zu 1 bis 4 im Dachgeschoß befindliche Teileigentumseinheiten (Speicher) nach näherer Maßgabe der in Bezug genommenen Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Aufteilungspläne vom 29.3.1996 in Wohnungseigentumseinheiten um. Dabei handelten die Beteiligten zu 1 bis 3 im eigenen Namen. Die Beteiligte zu 4 handelte als Eigentümerin einer Teileigentumseinheit im eigenen Namen; darüber hinaus handelte sie für die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer, mit Ausnahme der Beteiligten zu 1 bis 3, als Vertreterin, wobei sie sich auf die unter Abschnitt X 2 der jeweiligen Kaufverträge zwischen ihrer Rechtsvorgängerin und den Erwerbern von Wohnungs- oder Teileigentum erteilte Vollmacht bezog.

Den Antrag vom 25.7.1996 auf Vollzug der Urkunde vom 3.7.1996 hat das Grundbuchamt am 13.8.1996 abgewiesen. Die Erinnerung/Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 4 hat das Landgericht mit Beschluß vom 30.8.1996 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Eintragungsantrag sei vom Grundbuchamt zu Recht abgewiesen worden, weil nur die Beteiligten zu 1 bis 4 die Eintragung bewilligt hätten, die Bewilligung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer aber fehle. Aus den Aufteilungsplänen ergebe sich, daß im Zusammenhang mit der Umwandlung der Speicher in Wohnungen die Errichtung von Terrassen geplant sei; dies sei nur durch Veränderung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachs möglich. Die somit erforderliche Mitwirkung der übrigen Wohnungs- oder Teileigentümer sei auch nicht deshalb entbehrlich, weil die Beteiligte zu 4 aufgrund der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Ermächtigung oder aufgrund der in den jeweilig...