Erneut: Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung mangels ausreichender Bestimmtheit keine Grundlage für eine Grundbucheintragung

Leitsatz

hier: Speicherumbau zu Wohnraum mit Terrassenanbau

Normenkette

§ 4 WEG, § 19 GBO

Kommentar

1. Ist einem (Speicher-)Teileigentümer in der Gemeinschaftsordnung gestattet, sein Teileigentum in bestimmter Weise baulich zu verändern, um Wohnräume zu schaffen, kann darin die vorweggenommene Mitwirkung der übrigen Eigentümer in die Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum liegen oder deren Verpflichtung, die hierzu erforderlichen materiell- und grundbuchrechtlichen Erklärungen abzugeben.

Hängt die Umgestaltung von der Einhaltung bestimmter baulicher Vorgaben ab, kann allerdings das Grundbuchamt, weil es deren Beachtung nicht nachprüfen kann, nicht von einer vorweggenommenen Mitwirkung ausgehen.

2. Eine kaufvertragliche Vollmacht, Änderungen der Teilungserklärung nach billigem Ermessen oder insbesondere insoweit vorzunehmen, als dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer zusätzliche Belastungen und Verpflichtungen auferlegt werden, kann mangels ausreichender Bestimmtheit nicht Grundlage für eine Grundbucheintragung sein.

3. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf materiell - rechtlich grundsätzlich der Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer; außerdem müssen die dinglich Berechtigten an einem Wohnungseigentumsrecht zustimmen, sofern ihre Rechtsstellung beeinträchtigt wird. Dementsprechend ist für die Eintragung im Grundbuch die Eintragungsbewilligung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie der genannten dinglich Berechtigten gem. § 19 GBO erforderlich.

Offenbleiben kann im vorliegenden Fall, ob die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung eine vorweggenommene Mitwirkung zum Inhalt hat oder lediglich die Verpflichtung zur Umwidmungszustimmung und Eintragungsbewilligung im Grundbuch. Der Eintragungsantrag wurde hier zu Recht abgewiesen. Ob Zulässigkeitsgrenzen baulicher Veränderungen eingehalten sind (dies liegt im tatsächlichen Bereich), ist in der Form des § 29 GBO nicht nachweisbar (hier: zum Thema nachträglicher Terrassenerrichtung bei den Speichereinheiten).

Eine kaufvertragliche Vollmacht in hier vorliegender Formulierung widersprach auch dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und war deshalb für eine Eintragung ins Grundbuch keine geeignete Grundlage (vgl. auch BayObLGZ 1993, 295/264).

4. Ein Grundbuchamt hat nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden, ob es einen Eintragungsantrag zurückweist oder ob es eine Zwischenverfügung erlässt. Dieses Ermessen kann auch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeprüft werden (Demharter, GBO, 21. Aufl., § 18 Rn. 54). Eine Zwischenverfügung kommt im Allgemeinen nur bei leicht und schnell behebbaren Mängeln in Betracht. Ein solcher Fall lag vorliegend nicht vor. Es hätte aller Voraussicht nach erhebliche Schwierigkeiten bereitet, die Zustimmung aller übrigen Wohnungs- und Teileigentümer und - soweit erforderlich - der dinglich Berechtigten beizubringen (hier: von etwa 100 Personen). Auch wäre dafür wahrscheinlich ein langer Zeitraum nötig gewesen. Deshalb erfolgte im vorliegenden Fall zu Recht Zurückweisung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt (also nicht eine Zwischenverfügung).

5. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert für diese Instanz von DM 100.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 28.11.1996, 2Z BR 117/96)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung