BayObLG Beschluss vom 29.01.2004 - 2Z BR 217/03

Leitsatz (amtlich)

Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass der Dachboden als Wohnung ausgebaut werden darf, schließt dies das Recht ein, in die Dachfläche Dachfenster oder Dachgauben zur notwendigen Lichtzufuhr für die Wohnung einzubauen. Als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt sich aber nicht die Befugnis, eine Dachloggia zu errichten.

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 23.09.2003; Aktenzeichen 14 T 2663/03)

AG Nürnberg (Beschluss vom 17.02.2003; Aktenzeichen 1 UR II 342/02)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 23.9.2003 aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des AG Nürnberg vom 17.2.2003 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, die Dachloggia zu beseitigen und die Dachfläche insoweit zu schließen, als nicht Dachfenster oder Dachgauben für eine ausreichende Lichtzufuhr erforderlich sind.

III. Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf 10.000 Euro festgesetzt; die Geschäftswertfestsetzung der Vorinstanzen wird entsprechend geändert.

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

In der Teilungserklärung ist bestimmt, dass der jeweilige Eigentümer des Dachbodens Nr. 11 berechtigt ist, diesen als Wohnung, Büro oder Praxis auszubauen und die Dachgeschossräume an die Ver- und Entsorgungsleitungen anzuschließen. Außerdem ist klargestellt, dass die übrigen Wohnungseigentümer die notwendigen Baumaßnahmen zu dulden haben.

Der Antragsgegner erwarb im Jahr 1993 den Dachboden. Im darauf folgenden Jahr ließ er die Dachfläche öffnen und eine Loggia einbauen. Der Antragsteller kaufte im Jahr 1996 die darunter liegende Wohnung. In der Vergangenheit traten in der Wohnung des Antragstellers wegen fehlerhafter Feuchtigkeitsdämmung im Bereich der darüber liegenden Loggia Wasserschäden auf.

Der Antragsteller hat beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die Dachfläche zu schließen. Das AG hat mit Beschluss vom 17.2.2003 dem Antrag stattgegeben, dem Antragsgegner die Gerichtskosten auferlegt und den Geschäftswert auf 5.000 Euro festgesetzt. Das LG hat am 23.9.2003 auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners den Beschluss des AG aufgehoben und den Antrag abgewiesen; den Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren hat es auf 5.000 Euro festgesetzt. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers. Die Verfahrensbevollmächtigten des Antragsgegners haben im eigenen Namen Geschäftswertbeschwerde eingelegt und beantragt, den Geschäftswert für das Verfahren erster Instanz und für das Beschwerdeverfahren auf jeweils 10.000 Euro festzusetzen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde ist im Wesentlichen begründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Der Einbau der Loggia sei von der Teilungserklärung gedeckt. Der Umfang der vorzunehmenden Arbeiten zum Ausbau des Dachbodens als Wohnung werde in der Teilungserklärung zwar nicht beschrieben. Bei Wohnungen würden aber regelmäßig Balkone, Dachterrassen oder Loggien errichtet, um den Wohnwert einer Wohnung zu erhöhen. Hinzu komme, dass hier, wie sich aus dem vorgelegten Lichtbild ergebe, die äußeren Grenzen des Gebäudes nicht wesentlich verändert würden. Bei einem Wassereinbruch sei es Sache des Antragstellers, sich an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu wenden, weil die Isolierung der Loggia zum Gemeinschaftseigentum gehöre.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Der Antragsgegner ist gem. § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, die Loggia zu beseitigen und die Dachfläche insoweit zu schließen, als nicht Dachfenster oder Dachgauben für eine ausreichende Lichtzufuhr für die errichtete Wohnung erforderlich sind.

a) Nach ständiger Rechtsprechung (z.B. BayOblG WuM 1993, 289) sind für die Auslegung einer Teilungserklärung die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgebend. Danach ist nicht auf den Willen des Verfassers der Teilungserklärung abzustellen, sondern allein auf den Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt.

b) In der Teilungserklärung ist bestimmt, dass der Dachboden u.a. als Wohnung ausgebaut werden darf. Diese Befugnis schließt das Recht ein, durch den Einbau von Dachfenstern oder Dachgauben das notwendige Licht der Wohnung zuzuführen. Als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen kann aber, da diese Möglichkeiten für die Lichtzufuhr gegeben sind, nicht das Recht entnommen werden, durch den Einbau einer Loggia einen so erheblichen Eingriff in die Dachkonstruktion und die Fassade des Hauses vorzunehmen, dass eine offene, nicht durch das Schrägdach abgedeckte Fläche entsteht und sich daraus Folgen für die Abführung des anfallenden Oberflächenwassers ergeben.

c) Durch die v...