BayObLG Beschluss vom 29.03.2000 - 2Z BR 3/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Bezeichnung als "Verwalterwohnung"; Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften

Leitsatz (redaktionell)

1. Bezeichnung eines Wohnungseigentums als "Verwalterwohnung" als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.

2. Offenbleibt, ob sich die Vermietung einer Wohnung an ständig wechselnde Feriengäste innerhalb der Zweckbestimmung "Wohnen" hält.

3. Ein Wohnungseigentümer kann verlangen, daß ein anderer Wohnungseigentümer bei der Nutzung seines Wohnungseigentums öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbesondere solche des Baurechts einhält; Voraussetzung ist aber, daß es sich um drittschützende Normen handelt.

Verfahrensgang

LG Passau (Beschluss vom 23.12.1999; Aktenzeichen 2 T 248/99)

AG Passau (Beschluss vom 02.09.1999; Aktenzeichen 1 UR II 21/99)

Tenor

• Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 23. Dezember 1999 wird zurückgewiesen.
• Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
• Der Geschäftswert für das Beschwerde- und das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15.000 DM festgesetzt. Der Geschäftswert für das Verfahren vor dem Amtsgericht wird zunächst auf 25.000 DM und ab 16. Juni 1999 auf 15.000 DM festgesetzt; die Geschäftswertfestsetzung im Beschluß des Amtsgerichts vom 2. September 1999 wird entsprechend abgeändert.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin, die Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer 1979 errichteten Wohnanlage, bei der es sich um ein Appartementhotel handelt.

In der Teilungserklärung ist das Wohnungseigentum Nr. 58 als “Sondereigentum an der im 1. Obergeschoß gelegenen Verwalterwohnung” beschrieben. Am 18.12.1980 unterteilte der damalige Eigentümer das Wohnungseigentum Nr. 58 in drei Wohnungseigentumsrechte (Nr. 58a bis c). Inzwischen sind die Antragsgegner Eigentümer der drei Wohnungseigentumsrechte, die sie als Hotelappartements vermieteten. Die ursprüngliche Wohnung Nr. 58 wurde bereits bei der Errichtung der Anlage in der Form von drei selbständigen Appartements hergestellt.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die im Zusammenhang mit der Unterteilung des ursprünglichen Wohnungseigentums Nr. 58 vorgenommenen baulichen Veränderungen rückgängig zu machen und die Nutzung des Wohnungseigentums als Hotelappartements statt als Verwalterwohnung zu unterlassen. Den Antrag auf Rückgängigmachung baulicher Veränderungen hat die Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung vom 16.6.1999 wieder zurückgenommen. Das Amtsgericht hat den Unterlassungsantrag am 2.9.1999 zurückgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin durch Beschluß vom 23.12.1999 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

• Das Landgericht hat ausgeführt: Die Bezeichnung des Wohnungseigentums Nr. 58 als “Wohnung” stelle eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Sie verbiete eine Nutzung zu einem anderen Zweck, die andere Wohnungseigentümer mehr stört und beeinträchtigt als eine Nutzung zu Wohnzwekken. Bei der Vermietung der Hotelappartements im Rahmen des Hotelbetriebs würden diese ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Selbst wenn man aber unter der Zweckbestimmung “Wohnung” nur eine Dauervermietung verstehe, lasse sich ein Unterlassungsanspruch nicht begründen. Die Nutzung als Hotelappartements beeinträchtige die übrigen Wohnungseigentümer nämlich nicht mehr als eine Dauervermietung. Dabei sei auf das gemeinschaftliche Eigentum abzustellen und zu berücksichtigen, daß es sich bei der Wohnanlage um ein Hotel handle. Das gemeinschaftliche Eigentum werde eher weniger beeinträchtigt als bei einer Vermietung als Verwalterwohnung. Denn die Hotelappartements seien nicht das ganze Jahr über durchgehend vermietet. Bei einer Vermietung als Verwalterwohnung hätte das ursprüngliche Wohnungseigentum von einer Familie mit Kindern bewohnt werden können.

  Auf die Frage, ob die Hotelappartements bauordnungsrechtlich genehmigt seien, komme es nicht an. Ein Unterlassungsanspruch wäre nur dann gegeben, wenn gerade die Tatsache der Bauordnungswidrigkeit eine Beeinträchtigung für die Antragstellerin darstellen würde. Hierfür sei jedoch nichts ersichtlich. Eine mögliche Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör im Verfahren vor dem Amtsgericht sei im Beschwerdeverfahren geheilt.

• Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

  • Bei der Bezeichnung des ursprünglichen Wohnungseigentums Nr. 58 in der Teilungserklärung als Verwalterwohnung handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinn des § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG. Zulässig ist grundsätzlich aber auch eine andere Nutzung, als sie sich aufgrund dieser Zweckbestimmung ergibt, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine der Zweckbestimmung entsprechen...