BayObLG Beschluss vom 29.11.1984 - BReg 2 Z 109/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache

Verfahrensgang

AG Rosenheim (Aktenzeichen UR II 24/83)

LG Traunstein

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 1) wird dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der im Beschlußeingang bezeichneten Wohnanlage. Der Antragsgegner zu 1) wendet sich gegen drei Eigentümerbeschlüsse vom 28.1.1983; dabei geht es insbesondere um die Frage, ob der in der Gemeinschaftsordnung (GO) festgesetzte Kostenverteilungsschlüssel durch Eigentümerbeschluß geändert werden kann.

Die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung enthält folgende Bestimmungen:

㤠14

Nutzung, Lasten und Kosten

…

Die Lasten und Kosten des Sondereigentums fallen dem Wohnungseigentümer allein zu; die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile …

Die Höhe des Bewirtschaftungs- bzw. Nutzungsgeldes ist je nach den Umständen veränderlich und wird jährlich durch den Verwalter zum 31.12. eines jeden Jahres abgerechnet. Es setzt sich im wesentlichen aus folgenden Einzelbeträgen zusammen:

1. Leistungen, die nach der tatsächlichen Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers ab Bezugsfreigabe zu erbringen sind wie z. B. Kosten der Heizung und Warmwasser, die auf der Eigentumswohnung liegende Grundsteuer, sonstige öffentlich rechtliche Lasten und die städt. Gebühren lt. Einzelbescheid.

2. Leistungen, die nach der Größe des Miteigentumsanteils (1.000 Anteil) bzw. nach der Größe der qm-Wohn-/Nutzfläche des einzelnen Wohnungs- und/oder Teileigentümers ab Bezugsfreigabe berechnet werden:

1. die Grundsteuer und die öffentlichen Abgaben, soweit sie nicht die einzelnen Wohnungen gesondert betreffen (Ziffer 1),
2. die Versicherungsprämien,
3. die Hausmeisterentlohnung,
4. die Betriebskosten der Wohnanlage, soweit diese nicht durch Zähler für jede Wohnung einzeln ermittelt werden,
5. die Instandhaltungsrücklage,
6. die Kosten für Hausreinigung und die Außenanlagen sowie die Kaminkehrergebühren,
7. die zusätzliche Sonderumlage für die gewerbliche Nutzung,
8. die für die Tiefgarage samt Zu- und Abfahrt sowie die Garagen anfallenden Betriebskosten sind von den jeweiligen Miteigentümern am betreffenden Teileigentum im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.

3. Leistungen, die mit einem Pauschalbetrag je Eigentumswohnung ab Bezugsfreigabe ermittelt werden:

Die Kosten der Verwaltung.

a) Die Verwaltungsgebühren für die allgemeine Hausverwaltung und für die mit der Verwaltung von Wohnungseigentum verbundenen zusätzlichen Verwaltungsleistungen.

…

h) Für die Wohnanlage bestehen Ölzentralheizungen mit Warmwasserversorgungsanlagen. Die Heizkosten und die Kosten für Warmwasser werden auf die Wohnungs- und/oder Teileigentümer nach dem Verhältnis der beheizbaren Fläche der Räume umgelegt.

…

§ 17

Verwalter

…

4. Der Verwalter hat während der Dauer der Verwaltung, abgesehen von den Bestimmungen des § 27 WEG folgende Befugnisse:

…

b) die von den Wohnungseigentümern zu zahlenden, im Wirtschaftsplan oder sonstwie festzusetzenden Umlagen einzuziehen und diese bei Nichtzahlung nach vorhergegangener Mahnung im Zwangswege geltend zu machen.

§ 18

Eigentümer – Untergemeinschaften

Zum Zwecke der bestmöglichen und sachgerechten Verwaltung und Instandhaltung des Wohnungseigentums werden innerhalb der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft Untergemeinschaften nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen gebildet:

1. Die einzelnen Untergemeinschaften setzen sich wie folgt zusammen:

Untergemeinschaft	I =	Haus 1, 2, 3, 4, 8, 9
		lt. Lageplan vom 28.7.1972
Untergemeinschaft	II =	Haus 5, 6, 7, 10, 11, 12
		lt. Lageplan vom 28.7.1972
Untergemeinschaft	III =	Tiefgarage und oberirdische Garage
		lt. Lageplan vom 28.7.1972
		bzw. vom 19.3.1973

2. Den Eigentümern dieser Untergemeinschaften steht für ihre Einheit die Verwaltung und damit auch die Beschlußfassung über folgende Dinge zu:

1. Instandhaltung und Instandsetzung
2. Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
3. Hausordnung
4. Aufstellung des Wirtschaftsplanes über die vorgenannten Punkte mit Anerkennung der jeweiligen Abrechnung
5. alle Angelegenheiten, die nur den Abschnitt der Untergemeinschaft betreffen, oder die der Untergemeinschaft von der Gesamt-Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen werden. Alle anderen Belange und Entscheidungen verbleiben der Gesamt-Wohnungseigentümergemeinschaft.

…

§ 20

Änderungen

Eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung bedarf, um rechtswirksam zu werden, der Vereinbarung aller Wohnungs- und/oder Teileigentümer; mit Mehrheitsbeschluß kann eine Veränderung der Umlage gemäß § 14 dieser Teilungserklärung entsprechend der Höhe, der Umlageform oder der Neuverteilung erfolgen.”

Bei der Jahresabrechnung für 1981 wurden die Ausgaben zuerst auf die drei Untergemeinschaften aufgeteilt; der auf jede Untergemeinschaft entfallene Betrag wurde sodann auf ihre Teilhaber entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile verteilt. Die Jahresabrechnung 1981 wurd...