BayObLG Beschluss vom 29.12.1987 - BReg 2 Z 153/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Verzug des Verwalters mit Instandsetzungsmaßnahmen

Verfahrensgang

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 48/86)

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 13 T 2076/87)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 3. November 1987 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 575 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragstellerin gehört eine Eigentumswohnung in einer Anlage, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird.

Im Jahr 1984 stellte sich heraus, daß ein Mangel an einem Fensterrahmen in der Wohnung der Antragstellerin ursächlich für die Wasserschäden war, die in der darunter liegenden Wohnung bereits seit längerer Zeit aufgetreten waren. Die Antragstellerin verlangte von der Antragsgegnerin, für die Behebung des Mangels Sorge zu tragen. Die Arbeiten zur Beseitigung des Mangels wurden in der Zeit von Ende August bis etwa Mitte September 1985 durchgeführt.

Die Antragstellerin hatte ihre Wohnung ab 1.9.1985 vermietet und sie im Hinblick darauf vorher renovieren lassen. Die Mieter der Antragstellerin kürzten wegen der Mangelbeseitigungsarbeiten die Septembermiete für die Zeit vom 1. bis 18.9.1985 um 650 DM. Die Antragstellerin ließ nach Durchführung der Arbeiten erneut Malerarbeiten für 250 DM in ihrer Wohnung vornehmen.

Die Antragstellerin behauptet, die Antragsgegnerin habe die Mangelbeseitigung wiederholt zugesagt. Zuletzt sei vereinbart worden, daß die Arbeiten im August 1985 durchgeführt und abgeschlossen würden. Auch diese Zusage sei nicht eingehalten worden. Ihr sei dadurch ein Schaden in Höhe von 650 DM (Mietausfall), 250 DM (Malerarbeiten) sowie 151,20 DM (Fahrtkosten) entstanden.

Mit ihrem Antrag hat die Antragstellerin den Gesamtbetrag von 1 051,20 DM nebst Zinsen als Schadensersatz geltend gemacht. Das Amtsgericht hat den Antrag am 11.2.1987 abgewiesen. Das Landgericht hat der Antragstellerin mit Beschluß vom 3.11.1987 einen Betrag von 575 DM nebst Zinsen zugesprochen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragstellerin stehe ein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Verzugs zu. Die Antragsgegnerin habe ihre Verpflichtung aus dem Verwaltervertrag, für eine ordnungsmäßige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen, zu spät erfüllt. Sie habe sich erst im Frühsommer 1985 bemüht, eine Reparaturfirma zu finden. Deshalb hätten die Arbeiten erst im August begonnen und im September 1985 beendet werden können. Hätte die Antragsgegnerin bereits im November 1984 eine Schreinerfirma für den Austausch des Fensters gesucht und ihr den Auftrag erteilt, hätten die Arbeiten im Frühjahr 1985 durchgeführt werden können. Die Mahnung der Antragsgegnerin sei in den Schreiben des Ehemanns der Antragstellerin vom 30.11.1984 und der Eigentümer der von dem Wasserschaden betroffenen Wohnung vom 24.2.1985 zu sehen. Die Antragstellerin habe nur deshalb auf dem August als letztem Termin bestanden, weil die Antragsgegnerin bis dahin nichts zur Erfüllung ihrer Verwalterpflichten unternommen habe.

Fahrtkosten müsse die Antragsgegnerin nicht ersetzen. Eine Mietminderung komme nur in Höhe der Hälfte des geltend gemachten Betrags in Betracht, weil die Wohnung von den Mietern während der Arbeiten benutzt worden und auch nicht alle Zimmer betroffen gewesen seien. Auch die Kosten für die Malerarbeiten seien von der Antragsgegnerin zu ersetzen. Bei rechtzeitiger Reparatur wären diese Kosten nicht entstanden, weil die Antragstellerin die Wohnung ohnehin anläßlich der bevorstehenden Vermietung habe renovieren lassen.

2. Diese Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Unrecht rügt die Antragsgegnerin, daß die Voraussetzungen des § 326 BGB nicht festgestellt seien. Denn das Landgericht hat der Antragstellerin nicht einen Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Verwaltervertrags zugesprochen, sondern wegen Verzugs. Dessen Voraussetzungen hat das Landgericht rechtsfehlerfrei angenommen.

Es hat zutreffend eine Verpflichtung der Antragsgegnerin als Verwalterin angenommen, für die ordnungsmäßige Instandsetzung des Fensters als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen; eine solche Verpflichtung ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Die von der Antragsgegnerin geschuldete Leistung war fällig; hiervon ging auch die Antragsgegnerin in ihrem Schreiben vom 13.11.1984 an die Antragstellerin aus. Nicht zu beanstanden ist, daß das Landgericht jedenfalls in dem Schreiben der Eigentümer der von dem Wasserschaden betroffenen Wohnung vom 24.2.1985 eine Mahnung gesehen hat. Die Voraussetzungen des Verzugs gemäß § 284 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen damit vor. Das für einen Verzug erforderliche Verschulden (vgl. § 285 BGB) hat das Landgericht darin erbli...