Verwalterhaftung aus Verzugsgründen bei verspäteter Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 286 Abs. 1 BGB, § 537 Abs. 1 BGB

Kommentar

Kommt der Verwalter damit in Verzug, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so haftet er für den dadurch einem Wohnungseigentümer entstandenen Schaden.

In 1984 stellte sich der Mangel an einem Fensterrahmen in einer Wohnung heraus, der ursächlich für Wasserschäden in einer darunterliegenden Wohnung wurde. Trotz Mahnung wurden die Arbeiten zur Beseitigung des Mangels erst Ende August bis Mitte September 1985 durchgeführt. Ab 1. 9. 1985 war jedoch die betroffene Wohnung vermietet; der Eigentümer musste sie vorher renovieren. Als Schadenersatz wurden von dem betreffenden vermietenden Eigentümer Mietausfall (Mietminderung) in Höhe von DM 650,-, DM 250,- verauslagter Malerlohn sowie DM 151,20 Fahrtkostenauslagen geltend gemacht.

Der Anspruch ist dem Grunde nach zwar nicht als Schadenersatzanspruch wegen Nichterfüllung des Verwaltervertrages, allerdings aus Gründen des Verzuges gegeben. Die entsprechende Verpflichtung des Verwalters ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG i. V. m. § 284 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein Verschulden nach § 285 BGB ist durch die verzögerliche Mangelbeseitigung durch den Verwalter zu bejahen; die Arbeiten hätten zu einem früheren Zeitpunkt begonnen werden müssen.

Der Höhe nach wurde die Mietzinsminderung als Schadenersatz zugesprochen ( § 537 Abs. 1 BGB); diese sei vom LG zu Recht auf 50 % geschätzt worden. Zugesprochen wurden auch die verauslagten Malerreparaturkosten. Für die Fahrtkosten wurde jedoch kein Ersatz gewährt.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 29.12.1987, BReg 2 Z 153/87)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Die Entscheidung beweist erneut, wie ernst verwalterseits im Rahmen der technischen Verwaltung die Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums genommen werden sollte und wie wichtig es für Verwalter ist, möglichst rasch geeignete Sanierungsmaßnahmen in Auftrag zu geben, um etwaige Folgeschäden auch im Sondereigentum zu verhindern. Wird also ein Schaden im Herbst eines Jahres gemeldet und bemüht sich ein Verwalter erst im Frühsommer des Folgejahres, eine Reparaturfirma zu finden (mit Arbeitsbeginn erst im August), so liegt in dieser verspäteten Auftragsvergabe ein schuldhafter Verzug fälliger Verwalterinstandsetzungsverpflichtungen mit entsprechender Schadenersatzpflicht.