BayObLG Beschluss vom 30.06.1983 - BReg 2 Z 76/82

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Loggiaverglasung und Anstrich von Balkongeländern sowie Aufwendungsersatz für Verwaltungsbeirat

Leitsatz (redaktionell)

1. Aufwendungen für Verwaltungsbeirat in einer großen Eigentümergemeinschaft (Kursgebühren, Getränke, Gebäck) als ordnungsgemäße Verwaltung.

2. Von einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage sind alle Wohnungseigentümer betroffen ( so auch BGH, Urteil v. 18.1.1979, VII ZB 19/78, BGHZ 73,196). Ob (vorgesehene) Loggiaverglasung zu einer solchen Veränderung führt, ist zunächst Tatfrage.

3. Der notwendige Anstrich von Balkongeländern ist Gemeinschaftsaufgabe, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist.

4. Zum Geschäftswert der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan.

Normenkette

WoEigG § 5 Abs. 1, §§ 14, 16 Abs. 2, § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 S. 2

Tenor

A.

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 7. Juli 1982 wird als unbegründet zurückgewiesen.

II. Auf die Anschlußbeschwerde des Antragstellers wird der oben genannte Beschluß des Landgerichts hinsichtlich der Abweisung des Antrags auf Ungültigerklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 5. Mai 1981 zu TOP 10 Nr. 1 (Genehmigung des Bauantrags) und der Kostenentscheidungen (Nrn. IV und V) aufgehoben.

III. Im übrigen wird die Anschlußbeschwerde als unbegründet zurückgewiesen.

IV. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Behandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens – an das Landgericht München I zurückverwiesen.

B.

I. Auf die Beschwerde des Antragstellers wird Nr. VI des Beschlusses des Landgerichts München I vom 7. Juli 1982 aufgehoben.

II. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 59 600 DM festgesetzt.

C.

I. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 29 400 DM festgesetzt.

II. Der Geschäftswert für das Verfahren vor dem Amtsgericht wird unter Aufhebung der Nr. III des Beschlusses des Amtsgerichts München vom 25. Januar 1982 auf 154 720 DM festgesetzt.

Gründe

I.

1. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Wohnanlage … und … in ….

§ 4 der Gemeinschaftsordnung (GO) lautet:

„Bauliche Veränderungen

1. Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, vor der Inangriffnahme von baulichen Veränderungen in der Wohnung (Um-, An- und Einbauten) den Verwalter über seine Absicht zu unterrichten. Der Verwalter ist berechtigt, Veränderungen zu widersprechen, falls durch sie der Wert der Wohnung wesentlich vermindert wird oder Bauteile, die nicht zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers gehören, nachteilig berührt werden. …”

In der Eigentümerversammlung vom 5.5.1981 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 1980 (TOP 2). Die Jahresabrechnung schließt auf der Passivseite mit einem Gesamtbetrag von 718 327,20 DM ab. Sie enthält für „Bankzinsen/Spesen” einen Betrag von 67,90 DM (Position Nr. 81), für „Aufwendungen Verwaltungsbeirat” einen Betrag von 195 DM (Position Nr. 82) und für „Nebenkosten der Verwaltung” einen Betrag von 146,49 DM (Position Nr. 89).

Weiter wurde der Wirtschaftsplan für 1981 angenommen (TOP 3), der auf der Passivseite mit einem Gesamtbetrag von 764 865 DM abschließt. Der Wirtschaftsplan sieht eine Erhöhung der monatlichen Wohngeldzahlungen ab 1.6.1981 vor und enthält für „Reparaturkosten Tiefgarage und Autoabstellplätze” einen Betrag von 10 000 DM (Position Nr. 73), für „Bankzinsen/Spesen” (Position Nr. 81) und für „Aufwendungen Verwaltungsbeirat” (Position Nr. 82) je einen Betrag von 100 DM und für „Gartenpflege” (Position Nr. 52) einen weiteren Betrag von 10 000 DM.

Mit einem weiteren Mehrheitsbeschluß (TOP 10 Nr. 1) ermächtigten die Wohnungseigentümer die Verwalterin, unter im einzelnen festgelegten Voraussetzungen einem Bauantrag des Wohnungseigentümers … auf Schließung seiner an der Straßenseite gelegenen Loggia durch den Einbau einer Fensterwand zuzustimmen.

Zu TOP 10 Nr. 8 faßten die Wohnungseigentümer mit Mehrheit schließlich folgenden Beschluß:

„Soweit auf Grund von Rost ein Anstrich der Balkongeländer notwendig ist, werden die erforderlichen Arbeiten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeführt. In allen anderen Fallen erfolgt kein Neuanstrich zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können jedoch auf eigene Kosten die Anstricharbeiten durchführen lassen. Voraussetzung für den Anstrich durch einzelne Wohnungseigentümer ist, daß er fachgerecht und einheitlich ausgeführt wird. Der Farbton wird mit reinweiß RAL 9010 festgelegt.”

2. Mit beim Amtsgericht München am 3.6.1981 eingelaufenem Schriftsatz hat der Antragsteller zunächst beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.5.1981 für ungültig zu erklären. Mit Schriftsatz vom 29.9.1981 hat er die Anfechtung sodann auf die oben genannten Eigentümerbeschlüsse und auf den Beschluß über die Wahl eines neuen Verwalters (TOP 4) besc...