Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Beschluss über Heizkostenabrechnung mit Jahresabrechnung
Verfahrensgang
LG Augsburg (Entscheidung vom 13.07.1989; Aktenzeichen 7 T 1643/89) |
AG Augsburg (Entscheidung vom 17.03.1989; Aktenzeichen 3 UR II 29/87) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß des Landgerichts Augsburg vom 13. Juli 1989 aufgehoben.
II. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts Augsburg vom 17. März 1989 wird zurückgewiesen.
III. Die Antragsteller tragen als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf 3 490,01 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.
Die Antragsteller machen Heizkosten für die Zeit vom 1.7.1984 bis 30.6.1986 geltend. Die Jahresabrechnungen für die Jahre 1985 und 1986 wurden von den Wohnungseigentümern am 21.4.1986 und am 26.5.1987 genehmigt. Sie enthalten jedoch nicht die Heizkosten. Über diese liegen nur Abrechnungen des mit der Erfassung des Wärmeverbrauchs und der Abrechnung der Heizkosten beauftragten Unternehmens vor.
Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 3 490,01 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag am 17.3.1989 abgewiesen, das Landgericht hat ihm durch Beschluß vom 13.7.1990 stattgegeben. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.
II.
Das Rechtsmittel hat Erfolg; es führt zur Abweisung der Zahlungsanträge der Antragssteller.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Heizkostenabrechnung entspreche der Gemeinschaftsordnung und der Heizkostenverordnung. Zwar werde durch die eingebauten Heizkostenverteiler nur ein Teil der Heizwärme erfaßt, aber nahezu die gesamte Heizwärme entsprechend dieser Erfassung verteilt. Durch die an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteiler werde die Wärmeabgabe durch die Ringleitung nicht einbezogen. Die im obersten Stockwerk gelegene Wohnung des Antragsgegners habe mehr Wärmeverlust als andere Wohnungen und außerdem einen höheren Wärmebedarf. Wegen der baulichen Gegebenheiten gebe die Ringleitung auch weniger Wärme an die Wohnung des Antragsgegners ab, als an andere Wohnungen.
Durch die Ringleitung entstehe ein Wärmeverlust unabhängig davon, ob die Heizkörperventile geöffnet seien oder nicht. Daraus folge, daß kein Wohnungseigentümer darauf Einfluß nehmen könne, in welchem Umfang durch die Ringleitung Wärme abgegeben werde. Bedenken gegen die Verbrauchserfassung bestünden daher nicht.
Auch wenn der auf den Antragsgegner entfallende Kostenanteil höher sei als sein Wohnflächenanteil, berechtige ihn dies nicht, die Zahlung wegen unangemessener Benachteiligung zu verweigern. Denn mit Rücksicht auf die Lage der Wohnung des Antragsgegners könne der Kostenanteil nicht dem Flächenanteil entsprechen. Im Hinblick auf den von vorneherein höheren Wärmebedarf der Wohnung des Antragsgegners habe er nicht dreifache Heizkosten zu tragen, sondern nur Mehrkosten von 50%. Dies habe er hinzunehmen.
2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Antragsgegner ist zur Zahlung der geltendgemachten Heizkostenbeträge nicht verpflichtet, weil ein hierfür erforderlicher Eigentümerbeschluß nicht vorliegt.
a) Bei den Heizkosten handelt es sich um Kosten der Verwaltung (Weitnauer WEG 7. Aufl. § 16 Rn. 11) oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Sie sind damit in die vom Verwalter aufzustellende (§ 28 Abs. 3 WEG) und von den Wohnungseigentümern zu beschließende (§ 28 Abs. 5 WEG) Jahresabrechnung einzustellen. Erst durch den Eigentümerbeschluß, der die Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen genehmigt, wird mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt, welche Beträge an einzelne Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind. Der Eigentümerbeschluß ist damit Voraussetzung für die gerichtliche Geltendmachung von Zahlungsansprüchen gegen einen Wohnungseigentümer. Dies ist allgemeine Meinung und ständige Rechtsprechung des Senats (BGH NJW 1985, 912/913; BayObLGZ 1986, 128/130 f.; 1987, 86/96, 1989, 310/313). Ein solcher Eigentümerbeschluß liegt hier nicht vor.
b) Das Landgericht hat keine Feststellungen darüber getroffen, ob die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen für 1985 und 1986 auch die Heizkosten einschließen. Es hat aber ausdrücklich auf die Gründe des amtsgerichtlichen Beschlusses Bezug genommen. Dort ist festgestellt, daß die Heizkosten nicht Gegenstand der von den Wohnungseigentümern genehmigten Jahresabrechnungen des Verwalters sind, vielmehr allein nach dem Ergebnis der Abrechnungen, die das mit der Erfassung des Wärmeverbrauchs und der Abrechnung der Heizkosten beauftragte Unternehmen aufgestellt hat, gegenüber de...