BayObLG Beschluss vom 31.10.1989 - BReg 2 Z 93/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Verwalterentlastung bei Abrechnung unberechtigter Ausgaben

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 06.07.1989; Aktenzeichen 1 T 2669/87)

AG München (Entscheidung vom 12.01.1987; Aktenzeichen UR II 642/86)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller werden die Beschlüsse des Landgerichts München I vom 6. Juli 1989 und des Amtsgerichts München vom 12. Januar 1987 wie folgt abgeändert:

1. Der Eigentümerbeschluß vom 16. Juli 1986 über die Genehmigung der Jahresabrechnung 1985/1986 wird insoweit für ungültig erklärt, als er die Entlastung der damaligen Verwalterin enthält.
2. Im übrigen wird der Antrag der Antragsteller auf Ungültigerklärung dieses Eigentümerbeschlusses abgewiesen.

II. Von den Gerichtskosten des gesamten Verfahrens tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner 4/5 und die Antragsgegner als Gesamtschuldner 1/5. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert beträgt für das Verfahren vor dem Amtsgericht, für das Beschwerdeverfahren bis zum 21. Dezember 1988 und für das erste Rechtsbeschwerdeverfahren jeweils 63 500 DM; für das Beschwerdeverfahren ab 22. Dezember 1988 und für das zweite Rechtsbeschwerdeverfahren beträgt er jeweils 45 000 DM.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die weitere Beteiligte zu 2 ist die derzeitige Verwalterin. Die weitere Beteiligte zu 1 war bis zum 30.4.1988 Verwalterin. Sie hat die Wohnanlage als Bauträger errichtet; ihr gehören mehrere Wohnungen.

Am 16.7.1986 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr (1.5.1985 bis 30.4.1986) und den Wirtschaftsplan für das folgende Wirtschaftsjahr.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, beide Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 12.1.1987 stattgegeben. Die abändernde Entscheidung des Landgerichts vom 9.2.1988 hat der Senat am 9.6.1988 aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Daraufhin haben die Antragsteller und die Antragsgegner am 21.12.1988 die Hauptsache übereinstimmend insoweit für erledigt erklärt, als Gegenstand der Eigentümerbeschluß über den Wirtschaftsplan war. Durch Beschluß vom 6.7.1989 hat das Landgericht unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Antrag abgewiesen, den Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

Die Antragsteller und die Antragsgegner haben im Beschwerdeverfahren das Verfahren insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, als Gegenstand der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 16.7.1986 über den Wirtschaftsplan war. An die übereinstimmenden Erledigterklärungen sind die Gerichte gebunden (BayObLGZ 1979, 117/121). Gegenstand des weiteren Verfahrens ist damit nur noch der Eigentümerbeschluß vom 16.7.1986 über die Jahresabrechnung 1985/1986. Dieser Beschluß enthielt nicht nur die Genehmigung der Jahresabrechnung, sondern auch die Entlastung der damaligen Verwalterin (BayObLGZ 1987, 86/94; Beschluß des Senats vom 9.6.1988 = ME 1989, 64). Soweit er die Entlastung betrifft, ist er für ungültig zu erklären. Im übrigen hat das Rechtsmittel der Antragsteller dagegen keinen Erfolg.

1. Soweit die Antragsteller gegen den Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung vorbringen, bei der Mehrheit der für die Genehmigung der Jahresabrechnung und damit auch für die Entlastung der Verwalterin abgegebenen Stimmen handle es sich um Stimmen der Verwalterin, sind die Einwendungen im Ergebnis unbegründet. Der Senat hat in seinem Beschluß vom 9.6.1988 unter Nr. 4 a und d ausgeführt, daß die Verwalterin insoweit nicht stimmberechtigt war, als der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung auch ihre Entlastung enthielt, der Eigentümerbeschluß aber trotz eines Verstoßes hiergegen nach den Feststellungen des Landgerichts auch ohne Berücksichtigung der Stimmen der Verwalterin mit der Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und damit wirksam zustande gekommen ist.

2. Die Einwendungen gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung durch den Eigentümerbeschluß vom 16.7.1986 greifen nicht durch.

Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr enthalten (BayObLG NJW-RR 1989, 1163/1164). Die Antragsteller machen insbesondere geltend, mehrere Einzelposten, die als Ausgaben in der Jahresabrechnung enthalten sind, beträfen nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern die Verwalterin persönlich in ihrer Eigenschaft als Bauträgerin und Eigentümerin mehrerer Wohnungen. Diese Einwendungen führen nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung.

Die noch beanstandeten Einzelbeträge sind von der d...