BayObLG Beschluss vom 31.10.2001 - 2Z BR 37/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmung zur Veräußerung. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1. Ein wichtiger Grund, die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums zu versagen, kann vorliegen, wenn der Lebensgefährte des Veräußerers die Wohnung erwerben soll und in der Vergangenheit durch provozierendes, beleidigendes und lärmendes Verhalten immer wieder für Streit mit anderen Wohnungseigentümern gesorgt hat.

2. Die Voraussetzungen für die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums sind geringer als die für die Entziehung des Wohnungseigentums.

3. An einem Verfahren auf Verpflichtung des Verwalters zur Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums sind alle übrigen Wohnungseigentümer formell zu beteiligen.

Normenkette

WEG § 12 Abs. 1-2, § 43 Abs. 4

Verfahrensgang

LG Weiden i.d.OPf. (Aktenzeichen 2 T 1039/00)

AG Tirschenreuth (Aktenzeichen 1 UR II 4/00)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß des Landgerichts Weiden i.d.OPf. vom 16. Januar 2001 aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts Tirschenreuth – Zweigstelle Kemnath – vom 13. Oktober 2000 wird zurückgewiesen.

III. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerde Verfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 18.263 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller, der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus sechs Wohnungen bestehenden Anlage. Der Antragsgegner ist zugleich Verwalter.

Der Antragsteller wird häufig von seiner Lebensgefährtin besucht, die in der Nähe zur Miete wohnt. Der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sprachen 1997 gegen die Lebensgefährtin des Antragstellers wegen häufigen Streits mit ihr ein Hausverbot aus, das von der Lebensgefährtin aber nicht beachtet wird.

Der Antragsteller beabsichtigt, sein Wohnungseigentum gegen Zahlung von 50.000 DM und Einräumung eines dinglichen Wohnrechts an seine Lebensgefährtin zu veräußern. Der Antragsgegner verweigerte als Verwalter die nach § 4 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) zur Veräußerung erforderliche Zustimmung. Die weiteren Beteiligten haben sich dem angeschlossen.

§ 4 Nr. 2 GO lautet:

Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen; als wichtiger Grund gilt insbesondere:

wenn durch Tatsachen begründete Zweifel bestehen, daß:

1. der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird, oder
2. der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

Der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten begründen die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung an die Lebensgefährtin des Antragstellers mit § 4 Nr. 2 Buchst. b der Gemeinschaftsordnung. Der Antragsgegner macht geltend, seit die Lebensgefährtin den Antragsteller besuche und bei ihm lebe, gebe es dauernd Streit in der Hausgemeinschaft. Die Lebensgefährtin beleidige und provoziere immer wieder andere Hausbewohner. Auch belästige sie diese durch unnötiges Lärmen, etwa durch grundloses Zuwerfen der Wohnungstüre, lautes Zuklappen der WC-Brille und durch Baden in der Whirlpool-Badewanne des Antragstellers in den späten Abendstunden. Außerdem erstatte die Lebensgefährtin des Antragstellers immer wieder grundlos Anzeigen bei der Polizei gegen andere Bewohner des Hauses.

Der Antragsteller hält die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung für unberechtigt, weil kein wichtiger Grund vorliege, und hat deshalb beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zur Zustimmung zu verpflichten.

Das Amtsgericht hat nach Vernehmung des Vertreters der weiteren Beteiligten zu 1, der übrigen weiteren Beteiligten, der Lebensgefährtin des Antragstellers sowie zweier anderer Hausbewohner mit Beschluß vom 13.10.2000 den Antrag abgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluß vom 16.1.2001 den Beschluß des Amtsgerichts abgeändert und den Antragsgegner zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet.

Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet; es führt zur Wiederherstellung des Beschlusses des Amtsgerichts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsgegner sei die richtige Partei, weil nach der Gemeinschaftsordnung die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedürfe. Die Voraussetzungen für eine Versagung der Zustimmung lägen hier nicht vor. Nur ein wichtiger Grund könne die Versagung rechtfertigen. Diese Ausnahme von der Vertragsfreiheit sei ähnlich wie die Eigentumsentziehung an strenge Voraussetzungen zu knüpfen. Es müsse sich daher um schwere Störungen des Gemeinschaftsfriedens handeln. Danach sei schon zweifelhaft, ob die vom Erstrichter ermittelten Vorfälle ausreiche...