Normenkette
Kommentar
Der Leitsatz dieser Senatsentscheidung lautet:
Der Senat hält daran fest, dass die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann dem Gesetz und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres einander gegenüberstellt. Eine Jahresabrechnung in der Form einer Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung genügt den Anforderungen nicht.
1. In einer größeren Augsburger Gemeinschaft erstellte die Verwaltung auf Wunsch der Eigentümermehrheit seit Jahren die Jahresgesamtabrechnungen als "Bilanz"sowie als "G.u.V.-Übersicht". Ein Eigentümer focht die diese Abrechnung billigenden Eigentümerbeschlüsse seit Jahren an. In einem mit großer Mehrheit gefassten weiteren Beschluss in 1990 billigten Wohnungseigentümer erneut eine Abrechnung in dieser Form und bestätigten auch ausdrücklich
"das Abrechnungssystem der Verwaltung in Form einer Bilanz mit G.u.V.-Abrechnung für die vorliegende und für alle künftigen Abrechnungen".
Auch mit der neuerlichen Anfechtung dieser Beschlüsse hatte der antragstellende Eigentümer in allen drei Instanzen Erfolg.
2. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (zuletzt WM 1989, 41/42; 93, 92/93 und WE 92, 175) muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr (Wirtschaftsjahr) enthalten. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Nur bei den Heizkosten hat der Senat im Hinblick auf die in der Heizkostenverordnung geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Ausnahme zugelassen (WM 92, 175); bei der Instandhaltungsrücklage hält er es im Übrigen für zulässig, dass sie mit dem das Wirtschaftsjahr entsprechenden Sollbetrag unter die Ausgaben der Jahresabrechnung aufgenommen wird, auch wenn ihr in dem abgerechneten Jahr in Wirklichkeit nichts oder nicht soviel zugeführt worden ist (NJW-RR 91, 15). Zu einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung gehören auch die Einzelabrechnungen, in denen die Einnahmen und Ausgaben unter Mitteilung des jeweils angewendeten Verteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden. Schließlich muss die Jahresabrechnung auch die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage einschl. Zinserträge ausweisen
(BayObLGZ 89, 310/314 m. w. N.).
Diesen Grundsätzen entspricht auch die Rechtsprechung anderer Obergerichte (vgl. KG, NJW-RR 87, 1160/1161; 1992, 845; OLG Düsseldorf, WM 91, 619; OLG Frankfurt, OLGZ 84, 333/334); das KG Berlin hat es freilich neuerdings (vgl. meine kritische Anmerkung zu KG Berlin, Entscheidung v. 30. 11. 1992, Az.: 24 W 6947/91= WM 1993, 138) in einem gesondert gelagerten Fall - einige Wohnungseigentümer waren einen Großteil der geschuldeten Vorschüsse schuldig geblieben - hingenommen, dass zu den tatsächlichen Ausgaben des Wirtschaftsjahres die unbeglichenen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus demselben oder einem früheren Zeitraum hinzugerechnet und der Gesamtbetrag auf die Wohnungseigentümer umgelegt wird, wenn die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung dadurch nicht leidet und der Eigentümerkreis im Zeitpunkt der Beschlussfassung identisch ist mit demjenigen im Zeitpunkt der Eingehung der jeweiligen Verbindlichkeit.
Auch die Literatur hat die Rechtsprechung des Senats überwiegend gebilligt (Bärmann/Pick; Weitnauer; Henkes/Niedenführ; Schulze; Palandt/Bassenge; Soergel/Stürner; Müller; Deckert; Sauren; Seuß; Röll). Demgegenüber wird im Schrifttum von einer Mindermeinung die Auffassung vertreten, dass die Abrechnung einer auf den Grundlagen der doppelten Buchführung erstellten "abgespeckten" Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung allein zu wirtschaftlich richtigen Ergebnissen führe und eine solche Abrechnungsform den Interessen der Wohnungseigentümer entspreche (insbes. Stein und Schröder/Münstermann-Schlichtmann; mit Einschränkungen Giese und Jennißen).
3. Der Senat sieht keinen Anlass, von den in ständiger Rechtsprechung entwickelten und von den anderen Obergerichten und Literatur ganz überwiegend vertretenen Grundsätzen abzugehen. Es bleibt bei dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben (also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr) aufzustellen ist. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in den §§ 28 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 WEG, 675, 666, 259 BGB zu finden ist (OLG Hamm; OLG Frankfurt). Diese Art der Abrechnung wird auch allein den Anforderungen an Übersichtlichkeit und Verständlichkeit gerecht, wie sie bei einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern unverzichtbar sind.
Die Abrech...
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