BayObLG entscheidet erneut zum Formbild der WE-Abrechnung

Leitsatz

(im Sinne bisheriger verfestigter Senats-Rechtsprechung)

Normenkette

§ 26 Abs. 1 S. 1, 4 WEG, § 28 Abs. 3, 5 WEG

Kommentar

1. Der Genehmigungsbeschluss über eine Jahresabrechnung wurde im vorliegenden Fall auf die Anfechtung eines Eigentümers in Teilpunkten unrichtiger Abrechnungs-Darstellung rechtskräftig für ungültig erklärt, ebenso konsequenterweise auch der Beschluss über die Entlastung des Verwalters für dieses Geschäftsjahr.

Ausgehend von weiteren Beschlussanfechtungen wurde zuletzt eine Quotelung der Gerichtskosten für die ersten beiden Instanzen zwischen Antragsteller und restlichen Eigentümern als Antragsgegnern ausgesprochen, hinsichtlich der Gerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren hälftige Teilung. Außergerichtliche Kostenerstattung wurde in keinem Rechtszug angeordnet. Während in den Tatsachen-Vorinstanzen Geschäftswerte von DM 228.000,- verbindlich wurden, setzte der Senat für das Rechtsbeschwerdeverfahren unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts DM 130.000,- fest (etwa 1/6 des Gesamtbetrages der in der noch streitigen Abrechnungsanfechtung ausgewiesenen Ausgaben).

Nachfolgend dürfen stichwortartig die gerichtlichen Forderungen an das korrekte Abrechnungsbild eines WEG-Verwalters bzw. die Gründe für die punktuelle Ungültigkeit der Abrechnung des Verwalters im konkreten Entscheidungsfall benannt werden, in der Hoffnung, dass sich große (Abr.)-Programmanbieter in Zukunft auch an diese Vorgaben halten, um hier ihren Kunden Unannehmlichkeiten, Mehrkosten und erhöhten Arbeitsaufwand zu ersparen.

2. a) Aus Grundsätzen des § 28 WEG sowie der Entwicklung in Rechtsprechung und Lehre zu § 666 BGB (Rechenschaftspflicht) muß eine Jahresabrechnung wohnungseigentumsrechtlicher Art alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im betreffenden Rechnungsjahr enthalten, weiterhin erkennen lassen, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungsjahres mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellen. Ergänzt werden muß diese Gesamtjahresabrechnung dann durch Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer, in denen nachvollziehbar dargestellt wird, ob und inwieweit die Wohngeldvorauszahlungen des betreffenden Wohnungseigentümers ausgereicht haben, seinen Anteil an den Gesamtausgaben zu decken, oder ob er eine Überzahlung geleistet hat (vgl. hierzu auch Seuß, WE 93, 32 und Röll, WE 93, 96).

b) Nach diesen Anforderungen sind nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in einem betreffenden Abrechnungsjahr zu erfassen; Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen darin ebensowenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden. Die Mitteilung derartiger Umstände mag zur Kontrolle der Kontenstände und der Vermögenslage sinnvoll und teilweise notwendig sein; sie sind aber kein Bestandteil der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Jahresabrechnung (vgl. auch bisherige Rechtsprechung des BayObLG; bekanntlich ist allein noch das KG Berlin hinsichtlich der Darstellung offener Verbindlichkeiten als "Ausgaben-Position" bei Nachvollziehbarkeit insoweit liberaler; es bleibt hier abzuwarten, ob sich das KG Berlin der Meinung des BayObLG anschließt). Ausnahmen von diesen Grundsätzen werden allein im Hinblick auf die Heizkostenverordnung bei der Abrechnung der Heizkosten (BayObLG, WE 92, 175/176) und bei der Instandhaltungsrücklage (BayObLG, NJW-RR 91, 15/16) zugelassen.

c) Ausgehend von vorstehenden Grundsätzen bedeutet dies, dass z. B. auch Umzugspauschalen (zahlbar in eine Instandhaltungsrückstellung) in einer Abrechnung nicht eingestellt werden dürfen, wenn sie erst im Folgejahr tatsächlich eingegangen sind.

d) Auch Wohngeldforderungen und Verbindlichkeiten stellen keine Einnahme bzw. Ausgabe dar und sind in der Jahresabrechnung als einer Gegenüberstellung von tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben fehl am Platz.

e) Der Bestand eines Instandhaltungsrücklagevermögens zum Ende eines Geschäftsjahres und zu Beginn eines neuen Geschäftsjahres muß im Hinblick auf die betreffenden Kontenstände in Einklang stehen; eine Rücklage muß stets in Gestalt von Kontenguthaben vorhanden und nachvollziehbar sein. Eine Deckung ausgewiesener Rücklagen zum Ende des vorausgehenden Geschäftsjahres durch Kontenguthaben ergibt sich möglicherweise dann, wenn von den laut Wirtschaftsplan zugewiesenen Rücklagegeldern im abzurechnenden Geschäftsjahr tatsächlich nur ein kleiner Teil gezahlt worden ist; dies verständlich darzustellen, ist Aufgabe des Verwalters in der Abrechnung über eine Instandhaltungsrücklage. Umzugspauschalen für das Rückstellungsvermögen können nicht als Sollbetrag dargestellt werden, wenn sie im laufenden Abrechnungsjahr der Rücklage nicht zugeflossen sind.

f) Bei einer Übersicht über einen Vermögensstand müssen die Kontostände ausgewiesen werden. Die im vorliegenden Fall ausgedru...