BayObLG widerspricht zu Form und Inhalt einer Jahresabrechnung erneut deutlich dem KG Berlin

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG, § 28 Abs. 5 WEG

Kommentar

1. Allgemein muss die Jahresabrechnung alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im betreffenden Rechnungsjahr enthalten, weiter erkennen lassen, wofür die Ausgaben getätigt wurden, ferner den Stand der für die Wohnungseigentümer geführten Bankkonten zu Anfang und Ende des Rechnungsjahres mitteilen und schließlich die Entwicklung des Vermögens der Wohnungseigentümer, also insbesondere der Instandhaltungsrücklage, darstellen. Ergänzt werden muss die Jahresgesamtabrechnung durch Einzelabrechnungen für jeden Wohnungseigentümer, in denen nachvollziehbar dargestellt wird, ob und inwieweit die Wohngeldvorauszahlungen des betreffenden Wohnungseigentümers ausgereicht haben, seinen Anteil an den Gesamtausgaben zu decken, oder ob er eine Überzahlung geleistet hat. Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen in der Abrechnung also ebenso wenig erscheinen, wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden. Entgegen der Meinung des LG dürfen damit auch keine buchhalterischen Abgrenzungsposten in einer Abrechnung enthalten sein. Die Mitteilung derartiger Umstände mag zur Kontrolle der Kontenstände und der Vermögenslage sinnvoll und teilweise sogar notwendig sein; sie sind aber kein Bestandteil der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Jahresabrechnung (verfestigte Senatsrechtsprechung); Ausnahmen hiervon wurden im Hinblick auf die Heizkostenverordnung bei der Abrechnung der Heizkosten (WE 92, 175, 176) und bei der Instandhaltungsrücklage (NJW-RR 91, 15, 16) zugelassen.

Die Auffassung des KG Berlin (NJW-RR 93, 1104; WM 93, 138), die Aufnahme nicht beglichener Verbindlichkeiten aus einer Wirtschaftsperiode in die Jahresabrechnung neben den tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben widerspreche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abgrenzung dadurch nicht leide und der Eigentümerkreis im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung mit demjenigen identisch sei, der im Zeitpunkt der Eingehung der jeweiligen Verbindlichkeiten bestand, teilt der Senat nicht. Die vom KG genannte Voraussetzung für eine weitere Ausnahme von der Einnahmen-/Überschussrechnung, nämlich dass Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung nicht leiden dürften, ist nicht geeignet, der Praxis klare Kriterien an die Hand zu geben (vgl. Sauren, WE 93, 62). I.Ü. wird eine "periodengerechte" Rechnungsabgrenzung der Aufgabe der Jahresabrechnung nicht gerecht. In der Jahresabrechnung sollen die tatsächlich im Wirtschaftsjahr angefallenen Einnahmen und Ausgaben festgestellt und die so ausgewiesene Nachzahlungs- oder Rückzahlungspflicht auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Maßgeblich ist somit allein das Liquiditätsprinzip (Röll, WE 93, 96).

2. Im vorliegenden Fall führten genannte Fehler in der Abrechnung jedoch nicht zur Ungültigerklärung des gesamten Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses; vielmehr ist es möglich, die Ungültigerklärung auf die beanstandeten Positionen zu beschränken (wie hier im Tenor geschehen). Soweit der Eigentümerbeschluss über die Gesamtabrechnung für ungültig erklärt werden muss, kann auch der Eigentümerbeschluss über die Einzelabrechnungen keinen Bestand haben. Dasselbe gilt für die Entlastung der Verwaltung insgesamt.

3. Hälftige Gerichtskostenteilung zwischen Antragstellern und Antragsgegnern in allen drei Instanzen ohne außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswertansatz für das Rechtsbeschwerdeverfahren von 50.000 DM.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 10.03.1994, 2Z BR 11/94)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung