Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Keine Teilkündigung eines Hausmeistervertrages durch eine Eigentümergemeinschaft bei Arbeitgeberschaft von drei Gemeinschaften in BGB-Zweckgesellschaft
Normenkette
§§ 611ff. BGB, § 705 BGB, § 723 BGB, § 730 BGB, § 735 BGB
Kommentar
Drei benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaftenmit Versorgungsüberschneidungen hatten gemeinsam einen Gesellschaftsvertrag Bürgerlichen Rechts nach § 705 BGB zum Zweck gemeinsamer Einstellung eines hauptberuflichen Hausmeisters über einheitlichen Dienstvertrag (Betreuung des jeweiligen Gemeinschaftseigentums und gemeinschaftlich genutzter Einrichtungen gleichermaßen und einheitlich im Interesse aller Beteiligten) abgeschlossen. Vertragspartner des Hausmeisters waren damit die einzelnen Eigentümer aller drei Gemeinschaften, da Wohnungseigentümergemeinschaften bekanntlich eigenständig nicht rechts- und parteifähig sind.
Die Eigentümer der einen Gemeinschaft als Beklagte und die Mitglieder der BGB-Gesellschaft konnten sich auch nach beschlossener und erklärter Hausmeistervertragskündigung ihrer Verpflichtung zur Tragung der anteilsmäßigen Hausmeisterkosten nicht wirksam entledigen. Eine Teilkündigung sei nicht wirksam, weil der von den Parteien als Gesellschafter der BGB-Gesellschaft durch ihre Vertreter abgeschlossene Vertrag als einheitlicher Dienstvertrag nur von allen Parteien gemeinsam hätte gekündigt werden können (vgl. Bundesarbeitsgericht, NJW 1984, 1703, 1795).
Selbst eine berechtigte Kündigung der BGB-Gesellschaft nach § 723 BGB könnte nicht zur Befreiung der Verpflichtung zur anteiligen Tragung der Hausmeisterkosten führen. Eine wirksame Kündigung einer BGB-Gesellschaft nach § 723 BGB bewirke zwar die Auflösung der Gesellschaft, die allerdings als Auseinandersetzungsgesellschaft fortbestehe. Eine Vollbeendigung einer Gesellschaft könne erst mit Abschluss der Auseinandersetzung eintreten; abgeschlossen sei die Auseinandersetzung jedoch erst dann, wenn auch der Hausmeistervertrag - auf welche Weise auch immer - rechtswirksam aufgelöst worden sei. Nach § 730 Abs. 2 BGB stehe mit der Auflösung der Gesellschaft die Geschäftsführung allen Gesellschaftern gemeinschaftlich zu, sodass separat durch eine Gesellschaftergruppe der Hausmeistervertrag nicht mit Wirkung für die Gesamtgesellschaft gekündigt werden könnte. Abweichende Regelungen seien vorliegend nicht vereinbart worden. Es sei Pflicht aller Gesellschafter, an der Auseinandersetzung mitzuwirken (trotz der Gesellschaftsvertragskündigung durch eine Gesellschaftergruppe). Eine Gesellschaftergruppe (die eine Wohnungseigentümergemeinschaft) hätte demgemäß die Mitwirkung der übrigen Gesellschafter (der anderen beiden Gemeinschaften) bei der Kündigung des Hausmeistervertrages als notwendige Auseinandersetzungshandlung verlangen können und müssen, im Weigerungsfall ggf. klageweise.
Keinesfalls habe für die eine Gesellschaftergruppe die Möglichkeit bestanden, durch Kündigung aus der Abwicklungsgesellschaft auszutreten und hierdurch den verbleibenden Gesellschaftern die Haftung aus nicht abgewickelten Verträgen mit Dritten aufzubürden und sich Ansprüchen nach § 735 BGB zu entziehen (BGH, WM 69, 511). Da also der Hausmeistervertrag nicht wirksam durch alle Gesellschafter beendet worden sei, sei auch die beklagte Eigentümergruppe nach § 735 BGB zum Nachschuss und zur anteiligen Tilgung der Verbindlichkeiten aus dem Hausmeistervertrag verpflichtet. Auch durch arbeitsgerichtliches Versäumnisurteil sei im vorliegenden Fall festgestellt worden, dass trotz Kündigung der Beklagten das bürgerlich-rechtliche Gesellschaftsverhältnis und damit auch das von der Gesamtgesellschaft begründete Arbeitsverhältnis als fortbestehend anzusehen sei; damit treffe auch die Beklagten eine Zahlungsverpflichtung. Zahlungsbefreiungen träten erst dann ein, wenn die Parteien als Gesellschafter der Abwicklungsgesellschaft den Hausmeistervertrag gemeinschaftlich und wirksam beenden würden.
Link zur Entscheidung
( OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.12.1991, 16 U 47/91)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Das nicht zu beanstandende Entscheidungsergebnis wäre gleichermaßen eingetreten, wenn man bei solchen Vertragskonstellationen auf Arbeitgeberseite mehrere benachbarte Gemeinschaften als übergeordnete BGB-Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741ff. BGB ansehen würde. Auch hier müsste die Eigentümergruppe einer Gemeinschaft als Bruchteilsmiteigentümer erst in einem Vorschaltverfahren widersprechende andere Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft auf Zustimmung zur Verpflichtung gemeinschaftlicher Kündigung im Rahmen etwaiger ordnungsgemäßer Verwaltungsentscheidung einer Bruchteilsgemeinschaft nach § 745 BGB erfolgreich verklagen, damit im Obsiegensfall dann die Gesamtgemeinschaft eine wirksame Hausmeistervertragskündigung aussprechen könnte.
Die gemeinsame Anstellung eines Hausmeisters durch mehrere benachbarte Gemeinschaften selbst bei identischer Verwaltung ist deshalb schon bei Vertragsabschluss kompliziert (übereinstimmende Willensentscheidunge...