Befristete Mietverträge mit Kündigungsfristen sind ordentlich kündbar

Leitsatz

Ist im Formularmietvertrag die Dauer der Mietzeit vereinbart und enthält das Formular einen Hinweis auf die gesetzlichen Kündigungsfristen - ohne Klarstellung, worauf sich diese Fristen beziehen sollen - so ist die Vertragsregelung unklar. Diese Unklarheit geht zu Lasten des Vermieters als Verwender des Formulars.

Sachverhalt

Der Mietvertrag legt eine vertragliche Laufzeit von 60 Monaten fest. Der Mietvertrag solle sich um jeweils 12 Monate verlängern, falls er nicht mit den im Mietvertrag genannten Fristen gekündigt werde. Das Vertragsformular enthält einen Hinweis auf die gesetzlichen Kündigungsfristen. Der Mieter kündigte vor Vertragsablauf fristgemäß. Der Vermieter beruft sich auf die vereinbarte Mietzeit und verlangt Mietzahlungen bis zum Ablauf der Vertragsdauer.

Entscheidung

Die Kündigung durch den Mieter war wirksam, der Vermieter kann keine Mietzahlungen mehr verlangen. Der Wortlaut des Mietvertrags ist unklar. Die Mietdauer ist einerseits befristet und andererseits enthält der Vertrag Angaben zu den gesetzlichen Kündigungszeiten wie ein unbefristeter Vertrag. Durch die Belassung der Kündigungsfristen in dem Vertrag entsteht der Eindruck, eine Kündigung sei unter Einhaltung dieser Fristen möglich. Die Aufzählung von Kündigungsfristen macht nur Sinn, wenn der Vertrag überhaupt gekündigt werden kann. Möglicherweise sollte sich die Regelung zu den Kündigungsfristen auf die Verlängerungsoption beziehen. Die Verwendung von Mietvertragsformularen unterfällt dem Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGBG). Danach gehen Zweifel bei der Auslegung von Formularklauseln zu Lasten des Verwenders (§ 5 AGBG).

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 25.09.1998, 10 U 233/97

Fazit:

Die Entscheidung bestätigt eine inzwischen gefestigte Rechtsprechung. Vermieter vereinbaren häufig eine befristete Vertragslaufzeit. Dabei übersehen sie beim Ausfüllen der Mietvertragsformulare häufig, daß sie den im Formular vorgesehenen Absatz über die Kündigungsfristen streichen müssen. Der Mieter kann sonst davon ausgehen, daß er den Vertrag entsprechend der aufgeführten Fristen - trotz der vereinbarten Vertragsdauer - kündigen kann. Das gilt auch, wenn der - befristete - Vertrag eine Verlängerungsoption enthält und nicht eindeutig klargestellt wird, daß sich die Kündigungsfristen allein auf die Verlängerung beziehen.