Begründung eines Sondernutzungsrechts durch Beschluss?

Normenkette

§ 10 Abs. 2, 3 WEG, § 15 Abs. 1, 2 WEG, § 23 Abs. 4 WEG, § 44 Abs. 1 WEG, § 158 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Das Sondernutzungsrecht ist eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG. Eine solche Regelung kann durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer getroffen werden. Sie wirkt allerdings gegen Sondernachfolger nur, wenn sie gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen ist (dingliches [verdinglichtes] Sondernutzungsrecht).

Unsicherheit besteht im Sprachgebrauch allenfalls, ob auch eine nicht oder noch nicht eingetragene Vereinbarung dieses Inhalts als Sondernutzungsrecht bezeichnet wird.

Gebrauchsregelungen desselben Inhalts können allerdings auch gemäß § 15 Abs. 2 WEG durch Eigentümerbeschluss getroffen werden. Auch dieser bindet bei Bestandskraft Wohnungseigentümer und ihre Rechtsnachfolger. Selbst wenn ein Beschluss einstimmig im Sinne einer Allstimmigkeit gefasst wurde, kann es sich um eine Vereinbarung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG handeln, aber auch um einen schlichten Beschluss gemäß § 15 Abs. 2 WEG. Der Unterscheidung kommt Bedeutung für die Eintragungsfähigkeit und die Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Teileigentümers zu ( § 10 Abs. 2, 3 WEG), aber auch für die Abänderbarkeit. Eine durch Eigentümerbeschluss getroffene Gebrauchsregelung kann grundsätzlich auch wieder durch einen Eigentümerbeschluss abgeändert werden. Im vorliegenden Fall ist eine rechtskräftige Vorentscheidung des Landgerichts zu berücksichtigen, die von einer Vereinbarung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG ausgegangen ist.

Von der Frage, ob es sich bei einer Abstimmung um eine Vereinbarung oder einen Eigentümerbeschluss gehandelt hat, ist noch diejenige zu trennen, ob die durch das "Sondernutzungsrecht" begünstigte Firma dieses Recht wirksam abgetreten hat. Die vorliegende Regelung könnte dahin ausgelegt werden, dass ein Sondernutzungsrecht unter der aufschiebenden Bedingung der Zahlung von DM 10.000,- eingeräumt wurde. Solche Bedingungen bei Gebrauchsregelungen sind zulässig. In diesem Fall wäre das "Sondernutzungsrecht" bereits vor Eintritt der aufschiebenden Bedingung entstanden; lediglich seine Rechtswirkungen wären bis zum Eintritt der Bedingung aufgeschoben. Auch Sondernutzungsrechts-Anwartschaften können wirksam übertragen werden.

2. Ferner stellt ein bloßer Hinweis laut Protokoll keinen anfechtbaren Eigentümerbeschluss dar. Voraussetzung eines Beschlusses ist, dass erkennbar eine verbindliche Regelung für alle Wohnungseigentümer herbeigeführt wird

3. Im Übrigen muss auch im Erstbeschwerdeverfahren grundsätzlich mündlich verhandelt werden; Ausnahmen hiervon sind nur bei Vorliegen besonderer Umstände möglich. Mangels mündlicher Verhandlung des LG und mangels Darstellung besonderer Umstände für eine Ausnahme hiervon musste die Sache dem LG wieder zurückverwiesen werden.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 09.07.1987, BReg 2 Z 64/87)

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