Bei Widersprüchen entsteht kein Sondereigentum

Leitsatz

Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan, was die Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum betrifft, in sich widersprüchlich, so entsteht kein Sondereigentum.

Fakten:

Wird bei der Unterteilung eines Wohnungseigentums ein in gemeinschaftlichem Eigentum stehender Raum als Sondereigentum ausgewiesen, so entsteht insoweit eine inhaltlich unzulässige Eintragung. Inhalt der Grundbucheintragung ist bei der Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum die Teilungserklärung sowie der Aufteilungsplan als Anlage hierzu. Insbesondere der Aufteilungsplan soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz im Sachenrecht Rechnung getragen wird. Durch ihn soll festgelegt werden, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen. Der Aufteilungsplan verdrängt dabei aber nicht den Inhalt der Teilungserklärung. Stimmen wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum im Text der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist daher grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig.

Wegen der Widersprüchlichkeit der öffentlichen Urkunden kann es nicht dazu kommen, dass Räume zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum bestimmt wurden. Das wäre jedoch gemäß § 3 Abs. 1 WEG Voraussetzung für das wirksame Entstehen von Sondereigentum. Ein Widerspruch zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung bewirkt aber, dass an den hiervon betroffenen Räumen Sondereigentum nicht entstanden ist.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 15.07.1999, 2Z BR 86/99

Fazit:

Vorbehaltlich einer Umwandlung in Gemeinschaftseigentum müssen bei der Unterteilung eines Wohnungs- oder Teileigentums im Sondereigentum stehende Räume Sondereigentum bleiben - Entsprechendes gilt für die im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume. Wird hiergegen verstoßen und ein bisher im Sondereigentum stehender Raum als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen oder Gemeinschaftseigentum in das Sondereigentum eines neugebildeten Wohnungseigentums einbezogen, entstehen insoweit unzulässige Eintragungen.