Beschädigung alter Rhododendronsträucher des Mieters

Leitsatz

1. Wenn ein Mieter im Garten des Vermieters Gehölze einpflanzt, die dort auf unbestimmte Zeit stehen sollen, verliert er mit dem Einpflanzen das Eigentum daran, da die Verbindung mit dem Grundstück nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt.

2. Eine solche Verbindung zu vorübergehendem Zweck ist nicht anzunehmen, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, daß Einrichtungen beim Auszug kostenlos zurückzulassen sind; das gilt trotz der Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung gemäß § 547 a BGB.

3. Die Beeinträchtigung des Genusses des Gartens durch Beschädigung zweier Rhododendronsträucher stellt keinen ersatzfähigen Nutzungsausfall dar.

Sachverhalt

Die Mieterin hatte 1964 eine Parterrewohnung angemietet. Nach dem Mietvertrag durfte sie den Garten im Rahmen der Hausordnung benutzen. Dort pflanzten sie 1964 zwei Rhododendronsträucher ein. Der Eigentümer einer Souterrainwohnung im selben Haus beschnitt die Sträucher 1996. Die Mieterin hält die Sträucher für völlig zerstört und fordert die Beschaffung entsprechend großer Ersatzsträucher bzw. die Zahlung von 25.500 DM.

Entscheidung

1. Der Mieterin steht ein Schadensersatzanspruch weder aus Eigentums- noch Besitzverletzung (§§ 823 Abs. 1 oder Abs. 2 i.V. mit 858 BGB) zu. Die Mieterin hatte mit dem Einpflanzen der Sträucher das Eigentum daran verloren (§§ 946, 92 BGB), denn sie sind nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden worden. Die Vermutung, daß der Mieter oder Pächter Einrichtungen regelmäßig nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Mietobjekt verbindet, gilt für Bäume und Sträucher nicht uneingeschränkt, da die Sträucher nach einigen Jahren nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand entfernt werden können.

2.Hier ist auch deshalb nicht von einer Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck auszugehen, weil im Mietvertrag bestimmt ist, daß Einrichtungen und Anlagen beim Auszug kostenlos zurückzulassen sind. Einrichtungen sind alle Sachen, die mit einer anderen verbunden sind, um deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen. Das gilt auch für Pflanzen in einem Garten. Selbst wenn die Pflanzen noch getrennt werden könnten, wäre durch diese Vereinbarung die Annahme der Verbindung zu vorübergehendem Zweck ausgeschlossen. Es ist sogar unerheblich, ob diese Vereinbarung wegen eines Verstoßes gegen § 547 a BGB unwirksam war. Entscheidend für den Eigentumsübergang aufgrund der Verbindung der Sträucher mit dem Grundstück ist nicht die Wirksamkeit der Vereinbarung, sondern allein, daß die Mieterin die Sträucher dauerhaft im Garten einpflanzen wollte. Die Mieterin hat auch keine Ansprüche wegen Besitzverletzung. Der Garten konnte hier von allen Hausbewohnern benutzt werden. Es ist also von Mitbesitz auszugehen, für den es nur eingeschränkten Besitzschutz gibt (§ 866 BGB). Ein Schaden ist hier jedoch nicht in der Weise feststellbar, daß der Nachbar Ersatz schuldete.

3. Die Beeinträchtigung des Genusses des Gartens durch Beschädigung zweier Sträucher stellt auch keinen entschädigungsfähigen Nutzungsausfall dar.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.04.1998, 22 U 161/97

Fazit:

Für Einrichtungen des Mieters in der Wohnung gilt: Der Mieter darf grundsätzlich alle Einrichtungen anbringen, die dem normalen Wohnen dienen, z.B. Fußbodenbeläge, Hochbett, neues Türschloß. Der Vermieter dar das nicht verbieten, solange sich die Maßnahme im Rahmen des üblichen und des vertragsgemäßen Gebrauchs hält und solange kein erheblicher Eingriff in die Gebäudesubstanz nötig ist. Größere bauliche Veränderungen darf der Miete nur mit Zustimmung des Vermieters durchführen. Bei Auszug darf der Mieter grundsätzlich all seine Einrichtungen ausbauen und mitnehmen, der Wegnahmeanspruch verjährt in sechs Monaten nach Mietende. Allerdings muß der Mieter grundsätzlich auch den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen. Will der Mieter die Einrichtungen in der Wohnung belassen, kann er vom Vermieter nur in Ausnahmefällen eine Entschädigung verlangen, z.B. dann wenn der Vermieter darauf besteht, daß die Einrichtungen in der Wohnung bleiben.