Beschädigung der Mieträume / 2.2.3.2 Verursachung bei Wohnungsschäden

Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schaden von einem Dritten verursacht worden ist, so muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht einzustehen hat.^[1]

Achtung

Pflicht des Vermieters

Der Vermieter muss also sämtliche in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallenden Schadensursachen ausräumen.^[2]

Ist der Beweis gelungen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt, so muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen ist.^[3] Dies hat folgende Konsequenzen:

1. Zustand bei Mietbeginn

Der Vermieter muss darlegen, dass die Mietsache während der Mietzeit eine Veränderung oder Verschlechterung erfahren hat. Deshalb ist es erforderlich, dass der Vermieter im Schadensersatzprozess den Zustand der Mietsache bei Mietbeginn und bei Mietende präzise beschreibt und darlegt, welche Veränderung oder Verschlechterung eingetreten ist.^[4]

Achtung

Zustand bei Vertragsbeginn ist zu beweisen

Ist streitig, ob die Mietsache bereits bei Vertragsbeginn beschädigt war, so ist der Vermieter für den schadensfreien Zustand beweispflichtig.^[5]

An die Darlegungslast werden hohe Anforderungen gestellt. Rein wertende Darlegungen ("vertragswidrig", "nicht ordnungsgemäß") genügen nicht. Gleiches gilt für die Verwendung von Formeln ohne konkreten Bedeutungsgehalt ("stark beschädigt", "verschmutzt")^[6] und erst recht für Begriffe ohne Sinn ("katastrophal", "fürchterlich", "schlimm" etc.). Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des konkreten Zustands ist als Ausforschungsbeweis anzusehen und damit unzulässig.^[7]

Achtung

Unwirksame Klausel

Die in Mietverträgen häufige Formularklausel, wonach der Mieter bestätigt, dass ihm die Sache bei Vertragsbeginn mangelfrei ("vertragsgemäß", "ordnungsgemäß" etc.) übergeben worden sei, verstößt gegen § 309 Nr. 12b BGB.

Strittig ist, ob eine individuelle Vereinbarung oder Erklärung erfolgen kann.

Der BGH hat insoweit geurteilt, dass der Mieter eine Wohnung als vertragsgemäß annehmen kann und dann die Beweislast dafür trägt, dass die Wohnung trotzdem bei Übergabe mangelhaft war.^[8]

Praxis-Tipp

Übergabeprotokoll erstellen

Dagegen kann der Vermieter zum Beweis für die Übergabe im schadensfreien Zustand ein Übergabeprotokoll vorlegen.

Der Sinn und Zweck eines solchen Protokolls besteht darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird.^[9] Bestätigt der Mieter durch seine Unterschrift, dass die tatsächlichen Feststellungen in dem Übergabeprotokoll zutreffend sind, so wird er hierdurch mit späteren Einwendungen ausgeschlossen. Insbesondere kann er bei Vertragsende nicht geltend machen, dass die Schäden bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen sind.^[10] Eine Verpflichtung zur Unterzeichnung eines solchen Protokolls besteht nicht.

2. Zustand bei Mietende

Der Vermieter muss beweisen, dass die Mietsache bei Rückgabe beschädigt war. Ist streitig, ob der Schaden bei Rückgabe bereits vorgelegen hat oder später entstanden ist, so muss der Vermieter beweisen, dass der Schaden bei Rückgabe vorhanden war.^[11] Ist ein Rückgabeprotokoll angefertigt worden, so gilt Folgendes:

1. Nach Ansicht des BGH besteht der Sinn und Zweck eines Rückgabeprotokolls darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird.^[12] Bestätigt der Mieter durch seine Unterschrift, dass die tatsächlichen Feststellungen in dem Abnahmeprotokoll zutreffend sind, so wird er hierdurch mit späteren Einwendungen nicht ausgeschlossen. Insbesondere kann er geltend machen, dass die Schäden bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen sind oder dass er diese nicht zu vertreten hat. Der Mieter kann allerdings nicht mehr bestreiten, dass die Mietsache bei Vertragsende beschädigt gewesen ist.^[13]

   Umgekehrt kann der Mieter nur für solche Schäden verantwortlich gemacht werden, die in dem Protokoll vermerkt sind.^[14]

   Hinweis

   Ausnahme

   Eine Ausnahme gilt für solche Schäden, die nicht zu erkennen waren.

   Für die Gewerberaummiete hat der BGH entschieden, dass es für die Erkennbarkeit auf das Urteilsvermögen eines Fachmanns ankomme; gegebenenfalls müsse der Vermieter einen Fachmann beiziehen.^[15] Der letztgenannte Grundsatz ist auf die Wohnraummiete nicht übertragbar, weil hier die Beiziehung eines Fachmanns unüblich ist. Eine Verpflichtung zur Unterzeichnung eines solchen Protokolls besteht nicht.

2. Weitergehende Bedeutung hat es, wenn der Mieter nicht nur die Richtigkeit der tatsächlichen Feststellungen bestätigt, sondern darüber hinaus erklärt, dass er die Kosten für die Renovierung und Schadensbeseitigung übernehme. Hierin liegt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis i. S. v. § 311 Abs. 1 BGB, das in der Regel zur Folge hat, dass der Mieter mit allen Einwendungen tatsächlicher oder rechtlicher Art ausgeschlossen wird, die er bei der Abgabe des Schuldanerkenntnisses kannte oder mit denen er gerechnet hat. Mit unb...