Beschlossener Rückschnitt einer Hecke als gärtnerische Pflegemaßnahme oder nachteilige bauliche Veränderung?

Leitsatz

1. Beschlossener Rückschnitt einer Hecke als gärtnerische Pflegemaßnahme oder nachteilige bauliche Veränderung?
2. Sonderumlagebeschluss

Normenkette

(§§ 14 Nr. 1, 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 1 und 23 Abs. 4 WEG)

Kommentar

1. Der durch Eigentümerbeschluss vorgesehene dauerhafte deutliche Rückschnitt einer Hecke kann im Einzelfall, etwa dann, wenn die Hecke erkennbar Sichtschutzfunktion hat, eine bauliche Veränderung darstellen. Dies aufzuklären ist Sache des Tatrichters (deshalb Zurückverweisung der Streitsache).
2. Gärtnerische Gestaltungsmaßnahmen im Bereich einer Gartenfläche sind grundsätzlich keine baulichen Veränderungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums, solange sie nicht mit einer gegenständlichen Veränderung des Grundstücks verbunden sind. Kommt einer solchen Hecke keine Sichtschutzfunktion zu, kann ein Rückschnitt damit auch als Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung gewertet werden (vgl. OLG Saarbrücken, WE 1998, 69; OLG Hamm v. 9.11.1995, 15 W 163/95, FGPrax 1996, 47; Merle in B/P/M, 9. Aufl., § 21 Rn. 128). Über Pflegemaßnahmen haben die Wohnungseigentümer ein entsprechendes Beurteilungsermessen. Selbst wenn ein Rückschnitt nicht als Pflegemaßnahme angesehen werden könnte, kann auch von einer Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dann gesprochen werden, wenn diese der Herstellung eines optisch einheitlichen Bildes dienen sollte. In diesen Fragen müssten allerdings die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden, auch Abschirmungsgesichtspunkte sondergenutzter Gartenteile.
3. Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen Zahlung einer Sonderumlage setzt die betragsmäßige Festlegung sowohl der Sonderumlage insgesamt als auch grundsätzlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils voraus (h.R.M., vgl. BayObLG v. 11.3.1998, 2Z BR 7/98, NZM 1998, 337; BayObLG, NZM 1999, 1154 und BayObLG v. 4.3.2004, 2Z BR 247/03 in den Gründen unter II 2 b).

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004, 2Z BR 249/03)