Leitsatz
Der die Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten genehmigende Beschluß kann bei einer Einrohrheizung auf der Grundlage einer Wärmeerfassung an den Heizkörpern durch Heizkostenverteilung nach dem Verdunstungsprinzip wegen des unzulänglichen technischen Zustands der Heizungsanlage auch dann nicht für ungültig erklärt werden, wenn er deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Damit eine ordnungsgemäße Wärmeerfassung sichergestellt ist, kann der durch die Abrechnung benachteiligte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Vornahme geeigneter Maßnahmen haben. überdies können Schadensersatzansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer bestehen, soweit diese erforderliche Maßnahmen schuldhaft unterlassen haben.
Sachverhalt
Nach der Gemeinschaftsordnung einer Wohneigentumsanlage werden die Heizungs- und Warmwasserkosten zur Hälfte nach der Größe der beheizten Flächen und zur anderen Hälfte nach dem Ergebnis der durch die Verbrauchsmeßgeräte erfaßten Werte abgerechnet. Durch die im Fußboden verlegte Ringleitung der Einrohrheizung fließt ständig Heizwasser. Diese Ringleitung gibt folglich auch dann ständig Wärme ab, wenn die Heizkörperventile geschlossen sind.
Bei einem der Wohnungseigentümer ist nun aber wegen baulicher Gegebenheiten die Wärmeabgabe geringer als bei den anderen. Er ist daher der Meinung, die entsprechend der Gemeinschaftsordnung vorgenommene Kostenverteilung führe zu einer für ihn nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht mehr zumutbaren Mehrbelastung. Daher fechte er nun den Eigentümerbeschluß über die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten an.
Entscheidung
Im Ergebnis erfolglos, obwohl die Situation für den Wohnungseigentümer zweifellos benachteiligend ist.
Zunächst mußte seitens des Gerichts geklärt werden, ob die Erfassung des Wärmeverbrauchs an den Heizkörpern durch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip auch bei einer Einrohrheizung ein geeignetes Erfassungssystem ist. Da diese Methode den Bestimmungen der Heizkostenverordnung entspricht, konnte dies bejaht werden.
Mit dieser Aussage war dem benachteiligten Wohnungseigentümer natürlich nicht geholfen, ging es diesem schließlich um die Anfechtung der auf Grundlage des Verteilungsschlüssels erstellten Heizkostenabrechnung. Der einzelne Wohnungseigentümer kann auch durchaus einen Anspruch auf änderung des Kostenverteilungsschlüssels haben, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten daran grob unbillig wäre. Die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über die Heizkostenabrechnung ist hierfür aber nicht das geeignete Mittel. Der Verteilungsschlüssel gilt nämlich solange, als er nicht durch entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer abgeändert worden ist. Gleichbedeutend mit dieser Abänderung durch die Eigentümer kann auch eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung eine entsprechende änderung bewirken. Hierzu muß dies jedoch vom Antragsteller auch beantragt werden. Eine gerichtliche Entscheidung war hier nur über die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses möglich, da nur die Beschlußanfechtung Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens war.
Im Grunde ging es jedoch nicht um den Verteilerschlüssel, sondern den mangelhaften Zustand der Heizungsanlage. Diese war nämlich nicht genügend einreguliert, so daß die Erfassungsmethode zwar formal rechtlichen Anforderungen genügte, wegen der großen Erfassungsfehler aber letztlich doch nicht geeignet war. Soweit man in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten könnte, die Abrechnung nach dem Verteilerschlüssel entspreche wegen der schadhaften Heizungsanlage nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, könnte auch dieser Umstand hier nicht weiterhelfen.
Zwar hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, daß gefaßte Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. In diesem Fall besteht aber die Besonderheit, daß für die Vergangenheit eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Wärmeerfassung als Grundlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung gar nicht möglich wäre. Insoweit konnte der Eigentümerbeschluß auch nicht unter diesem Gesichtspunkt angefochten werden und es mußte bei den genehmigten Abrechnungen verbleiben.
Selbstverständlich ist der benachteiligte Wohnungseigentümer nicht gänzlich rechtlos gestellt. So könnten unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen, soweit diese es unterlassen hat, gebotene und zumutbare Maßnahmen zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Wärmeerfassung vorzunehmen.
Link zur Entscheidung
BayObLG, Beschluss vom 04.09.1997, 2Z BR 105/97
Fazit:
Unabhängig etwa bestehender Schadenersatzansprüche hat natürlich jeder Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. In diesem Zusammenhang sind geeignete Maßnahmen zu ergreifen, damit eine ordnungsgemäße Wärmeerfassung sichergestellt ist.