Beschluss über Umlageschlüssel - Kostenverteilung: Eigentümer können mehrheitlich über den Schlüssel zur Umlage der Betriebskosten beschließen

Leitsatz

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich über den Umlageschlüssel für die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Abänderung des Umlageschlüssels dann, wenn einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht unbillig benachteiligt werden und sich die Mehrheit nicht über schutzwürdige Belange der Minderheit hinwegsetzt.

Fakten:

In der Teilungserklärung war geregelt, dass die Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu erfolgen habe. Sie beschlossen darauf, die Kosten für den Hausmeister künftig nach Wohneinheiten, die Kosten für den Aufzug gestaffelt nach Geschosshöhe und die Kabelanschlusskosten nach Objekten zu verteilen. Dieser Beschluss wurde teilweise erfolgreich angefochten.

Die Eigentümer können gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich über den Umlageschlüssel für Betriebskosten beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies ist gegeben, wenn einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht unbillig benachteiligt werden und sich die Mehrheit nicht über schutzwürdige Belange der Minderheit hinwegsetzt. Der durch das Gesetz eröffnete Korridor für denkbare Umlageschlüssel wird erst dann verlassen, wenn ein neu beschlossener Schlüssel zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Wohnungseigentümer führt.

Strittig ist, ob es darüber hinaus eines sachlichen Grunds für die Änderung des Kostenschlüssels bedarf. Die Richter jedenfalls meinten, dass die positive Feststellung eines sachlichen Grunds in der Regel nicht gefordert werden kann.

So wurde der Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Hausmeisterkosten für ungültig erklärt, da er keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Durch die beschlossene Änderung erhöht sich die Belastung des klagenden Eigentümers um rund 35 Prozent gegenüber der früheren Abrechnung nach Miteigentumsanteilen.

Dagegen entspricht der Beschluss zur Umlage der Kabelanschlusskosten nach Einheiten ordnungsgemäßer Verwaltung. Mit dem Kabelanschluss wird in jeder Sondereigentumseinheit derselbe Zugang zum Empfang gewährt. Jeder Miteigentümer kann, unabhängig von der Größe seines MEA im selben Umfang von dem Kabelempfang profitieren.

Auch die Kostenverteilungsänderung im Hinblick auf die etagenabhängige Aufzugsnutzung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine Differenzierung danach, in welcher Etage sich das Sondereigentum befindet, ist damit möglich, womit die Miteigentümer am meisten zahlen, die am höchsten wohnen.

Link zur Entscheidung

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.03.2009, 14 S 7627/08

Fazit:

Die Entscheidung ist bis auf die Aufzugskostenverteilung richtig. Bei Letzterem allerdings begegnet die allzu schematisierte Betrachtung "wer den Aufzug stärker in Anspruch nimmt, indem er größere Fahrten mit ihm durchführt, soll hierfür mehr aufkommen" größeren Bedenken. Man stelle sich vor, der Penthouse-Eigentümer nutzt den Aufzug gerade morgens und abends, wohingegen die vier Kinder der im 2. OG lebenden Eigentümer ihn ständig benutzen. Auch fällt ein Großteil der Aufzugskosten unabhängig von dessen "Fahrtstrecke" an.

Von maßgeblicher Bedeutung aber ist bei dieser Entscheidung, dass die Eigentümer auf Grundlage von § 16 Abs. 3 WEG nicht den gesetzlichen, sondern einen vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgeändert hatten. Das Gericht hatte diesen Punkt nicht thematisiert. Die Entscheidung des AG Hamburg (IW Heft 6/09, Seite 71) indes spricht den Eigentümern grundsätzlich die Kompetenz ab, einen vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel überhaupt mehrheitlich abändern zu können.