Beschluss über Zulässigkeit der sog. Eventualeinberufung ist nicht nichtig

Normenkette

§ 23 Abs. 4 WEG, § 24 Abs. 4 WEG, § 25 Abs. 4 WEG

Kommentar

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden:

1.  § 25 Abs. 4 WEG ist eine abdingbare, nicht gesetzlich zwingende Vorschrift.

2. Ein mit Stimmenmehrheit gefasster Eigentümerbeschluss, der in Abweichung von § 25 Abs. 4 WEG vorsieht, dass mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zugleich zur Wiederholungs(Ersatz-)versammlung am selben Tag geladen werden kann (sog. Eventualeinberufung), ist nicht nichtig, sondern mangels rechtzeitiger Anfechtung bindend.

3. Auch die Einladung zu einer Eventualversammlung muss jedoch einen eindeutigen Zeitpunkt angeben.

Seit der grundlegenden Entscheidung des BGH (BGH Z 54, 65) ist es allgemeine Meinung, dass ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, sofern er nicht nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG für ungültig erklärt worden ist, die Wohnungseigentümer auch dann bindet und verpflichtet, wenn der Beschlussgegenstand eigentlich Einstimmigkeit oder Allstimmigkeit erfordert hätte. Dabei wird nicht unterschieden, ob der Beschlussgegenstand generell dem Beschlussverfahren unterliegt, aber Einstimmigkeit erfordert (wie etwa § 22 Abs. 1 S. 1 WEG) oder ob der Beschluss inhaltlich eine Vereinbarung ersetzt, etwa die Gemeinschaftsordnung oder eine dispositive Norm des WEG abändert (abgesehen von nichtigen Beschlüssen), d. h. insbesondere solchen, die gegen eine zwingende gesetzliche Bestimmung verstoßen). Ein zu einer Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses führender Einladungsmangel liegt allerdings im vorliegenden Fall darin, dass zu der Ersatzversammlung ohne feste Uhrzeit eingeladen worden ist. Frühere Beschlüsse oder Gewohnheiten muss der einzelne Eigentümer insoweit nicht kennen bzw. in Erinnerung haben. Gerade in Großversammlungen erscheint es Eigentümern vielfach als Zeitverschwendung, bereits zur meist ohnehin beschlussunfähigen Erstversammlung zu gehen; sie wollen dann jedoch pünktlich zur Ersatzversammlung erscheinen. Nachdem auch im Nachhinein nicht mehr feststellbar ist, wieviele Eigentümer der Ersatzversammlung wegen des Einladungsmangels (fehlende Uhrzeit) ferngeblieben sind, kann auch die Kausalität des Mangels für die Beschlüsse nicht verneint werden.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 11.10.1989, BReg 2 Z 65/89)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung