Versammlung: Beschlüsse und fehlerhafte Eventualeinberufung

Leitsatz

Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen.

Normenkette

WEG §§ 12 Abs. 1, 25 Abs. 3 und Abs. 4, 26 Abs. 3

Das Problem

1. Verwalter V lädt im März 2014 zur Versammlung, in der es nach der Tagesordnung u.a. um die Wiederbestellung des V gehen soll, auf den 1. April 2014, 17 Uhr. In dem Schreiben wird für den Fall, dass die Beschlussfähigkeit nicht erreicht wird, eine weitere Versammlung um 17.30 Uhr einberufen mit dem, dass die Versammlung dann ohne Rücksicht auf die Stimmenzahl beschlussfähig ist. Um 17 Uhr ist die Versammlung nicht beschlussfähig, wird geschlossen und für um 17.30 Uhr einberufen. In der dann durchgeführten Versammlung wird V ab dem Jahre 2015 bis Ende des Jahres 2019 wiederbestellt.
2. Im Jahr 2017 verkauft Wohnungseigentümer B1 sein Wohnungseigentum an B2. B1 und B2 erklären die Auflassung und beauftragen und bevollmächtigen Notar N zur Abgabe der nicht miterklärten Eintragungsbewilligung. Da eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart ist, stimmt V auf Nachfrage der Veräußerung zu. Das Grundbuchamt meint allerdings, V sei in einer unzulässigen Zweitversammlung bestellt worden. Seine Bestellung sei daher unwirksam.
3. Gegen diese Sichtweise wenden sich B1 und B2 mit ihrer Beschwerde. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

1. Nach § 12 WEG könne als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bedürfe. Im Fall einer solchen Vereinbarung seien eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichte, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt sei. Das mit dinglicher Wirkung vereinbarte und als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Zustimmungserfordernis habe das Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten. Es dürfe die Eintragung der Eigentumsübertragung daher durch Zwischenverfügung von der Vorlage eines wirksamen Zustimmungsnachweises in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abhängig machen. Der Nachweis habe sich auch auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken. Dazu genüge nach § 26 Abs. 3 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss (§ 40 BeurkG) in der Form des § 29 Abs. 1 GBO, wenn sich aus diesem – gegebenenfalls zusammen mit weiteren hinreichend nachgewiesenen Umständen – ergebe, dass die Bestellung des Verwalters wirksam erfolgt ist.
2. Die Bestellung des V sei wirksam. Sei eine Erstversammlung nicht beschlussfähig, sei nach § 25 Abs. 4 WEG vom Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Darauf, dass die Zweitversammlung dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist, sei hinzuweisen. Bereits der Wortlaut des § 25 Abs. 4 WEG spreche danach dafür, dass die mangelnde Beschlussfähigkeit der Erstversammlung feststehen müsse, bevor eine Zweitversammlung einberufen werden könne. Da die abwesenden Eigentümer nicht vor Minderheitsentscheidungen geschützt seien, könne somit nicht am Tag der Erstversammlung eine Zweitversammlung abgehalten werden, zu der nur vorsorglich geladen wurde, wenn dies nicht durch Vereinbarung für zulässig erklärt sei.
3. Ein Beschluss sei nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG allerdings nur nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstoße, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden könne, ferner, wenn der Beschluss seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder die guten Sitten verstoße, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreife oder die Grenzen der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft überschreite. Aus der Möglichkeit, die Zulässigkeit einer Eventualeinberufung zu vereinbaren, folge, dass in einer vorsorglichen Einberufung einer Zweitversammlung zugleich mit der Einladung zur Erstversammlung nicht ohne Weiteres ein Fall der Umgehung der Einladung von Eigentümern gesehen werden könne. In der Regel sei ein trotz mangelnder Beschlussfähigkeit gefasster Beschluss aber nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (Hinweis u.a. auf BGH v. 22.1.2016, V ZR 116/1 und Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 25 Rn. 51). Auch ein Verstoß gegen die guten Sitten oder die Grenzen der Beschlusskompetenz sei nicht ersichtlich. Erfolge daher eine Eventualeinberufung, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung der Eigentümer nicht gebe, seien die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse folglich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Danach sei V als Verwalter anzusehen und seine Erklärung nicht zu beanstanden.
4. Erweise sich der Bestellungsbeschluss nicht als nichtig, könne das Grundbuchamt regelmäßig vom Fortbestand der Verwalterbestellung bis zum Ablauf der beschlossenen Amtszeit bzw. der gesetzlich maximal zulässigen Bestellungszeit ausgehen.

Kommentar

Anmerkung

Das Oberlandesge...