Beschlussdurchführung: Aufgabe der Gemeinschaft der Wohn ... / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es aus der Sicht der Verwaltungen zum einen um die Frage, wer seit dem 1.12.2020 das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet. Ferner stellen sich die prozessualen, hier nicht näher behandelten Fragen, ob eine Beschlussersetzungsklage i. S. d. Gesetzes "notwendig" ist, wenn die Wohnungseigentümer eine Frage bereits selbst geregelt haben, und ob die Wohnungseigentümer eine Frage durch Beschluss regeln können, die bereits geregelt ist ("deklaratorischer Beschluss").

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Der BGH klärt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet. Er streicht das für die Durchführung von Beschlüssen heraus. Diese Weichenstellung gilt aber an allen Stellen. Beispiele für die Aufgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind u. a.:

• Die Verkehrssicherung für das gemeinschaftliche Eigentum.
• Die Verwaltung der Verwaltungsunterlagen.
• Die Schaffung der Rahmenvoraussetzungen, dass ein Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen kann. Ferner die Durchführung der Einsichtnahme. Vor diesem Hintergrund ist derzeit streitig, ob ein Wohnungseigentümer die Einsichtnahme am "Sitz" der Gemeinschaft – der Wohnungseigentumsanlage – verlangen kann. Ich selbst meine, dies könne er nicht. Die Einsichtnahme sei weiterhin am Sitz der Verwaltung zu gewährleisten.
• Die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Versammlung. Zu diesem "Paket" gehören auch die Niederschrift sowie die Führung der Beschluss-Sammlung.
• Die Durchführung von Beschlüssen.
• Die Information der Wohnungseigentümer, beispielsweise über Gesetzesänderungen.
• Die Aufstellung des Wirtschaftsplans und die Vorbereitung der Vorschüsse.
• Die Jahresabrechnung und Vorbereitung der Nachschüsse bzw. der Vorschussanpassungen.
• Die Erstellung des Vermögensberichtes.

Die Verlagerung dieser Aufgaben vom Verwalter auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nach außen und innen die Verantwortlichkeit geändert. Nach außen und innen muss aber weiterhin die Verwaltung die Aufgaben tatsächlich leisten.