Beschlussfassung in WEG

Leitsatz

• Verlegung eines Wäschetrockenplatzes als bauliche Veränderung

  Werbeschild duldungspflichtig

  Beschluss über die Bestätigung eines Protokolls

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 24 Abs. 5 WEG, § 416 ZPO

Kommentar

1. Wird durch Umsetzen und Einbetonieren von Wäschestangen ein Wäschetrockenplatz verlegt, und zwar von der Nord- zur Westseite einer Wohnanlage, so führt dies zu einer Veränderung der Anlage und geht über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinaus; sie bedarf mithin der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Haben nach dem betreffenden Beschluss auch alle Eigentümer anteilig die Kosten für solche Übermaß-Aufwendungen zu tragen, ist der Beschluss auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

2. Wenn sich in einer Gemeinschaftsordnung die Abstimmungsregelung befindet, dass nach Anteilen abzustimmen ist, handelt es sich auch bei einer mehrjährigen abweichenden Übung (und Abstimmung nach Köpfen) nicht um eine ändernde Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung (vgl. auch BayObLG, NJW 1986, 385/386).

3. Die Anbringung eines Werbeschildes zur ortsüblichen und angemessenen Werbung für ein in Räumen der Wohnanlage ausgeübtes Gewerbe, kann eine Maßnahme sein, welche die restlichen Eigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG mangels Beeinträchtigung zu dulden haben. Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG kann hier entbehrlich sein ( § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Führt die Anbringung eines Schildes nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen weder zu einer ästhetischen Verschlechterung des Gebäudes noch zu sonstigen Beeinträchtigungen der Wohnungseigentümer, muss die Maßnahme geduldet werden, wobei die Feststellungen der Vorinstanz für das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich bindend sind, wenn sie ohne Verfahrensfehler getroffen wurden ( § 27 S. 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO).

4. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem die Niederschrift über eine vorausgegangene Eigentümerversammlung "genehmigt" wird, ist geeignet, den unrichtigen Eindruck zu erwecken, die Unrichtigkeit der Niederschrift dürfe auch von den bei der Beschlussfassung überstimmten oder an ihr nicht beteiligten Wohnungseigentümern nicht mehr geltend gemacht werden und widerspricht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung. Durch einen solchen Beschluss darf nicht die Richtigkeit eines Protokolls bestätigt und so dessen Beweiskraft verstärkt werden. Das Protokoll ist eine Privaturkunde im Sinne des § 416 ZPO, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt. Eine solche Beweiskraft kann dieser Privaturkunde auch nicht durch einen eigenen Eigentümerbeschluss verliehen werden. Eigentümer haben nicht die Befugnis, eine Privaturkunde einer öffentlichen Urkunde gleichzustellen. Ähnliche Regelungen (z. B. zum Vereinsrecht) mit der Rechtsfolge einer Umkehr der Beweislast können nicht auf das Wohnungseigentumsrecht und einen Eigentümerbeschluss übertragen werden. Allerdings bleibe es Wohnungseigentümern und dem Versammlungsleiter unbenommen, in einer Eigentümerversammlung eine Äußerung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, ob gegen die Niederschrift über eine vorangegangene Sitzung (i. ü. ggf. auch derselben Sitzung) Einwendungen erhoben würden, und das Ergebnis ggf. in der Niederschrift über die (neue) Eigentümerversammlung festzuhalten.

5. Bestätigt wurde auch nochmals die herrschende Rechtsmeinung, dass Bezeichnungen von Beschlussgegenständen in einer Einberufung zur Versammlung unentbehrlich sind, sollen wirksame Beschlüsse gefasst werden; ohne Gegenstandsbeschrieb gefasste Beschlüsse können erfolgreich angefochten werden.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 06.02.1987, BReg 2 Z 129/86)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer