Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 1 Grundsätze der Beschlussfassung

1.1 Beschlussvarianten

Inhaltlich können die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung in 4 Gruppen unterteilt werden:

1. Geschäftsordnungsbeschlüsse

   Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln Durchführung und Ablauf der konkreten Eigentümerversammlung.

2. Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung

   Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung sollen insbesondere dem Verwalter eine reibungslose Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten ermöglichen.

3. Beschlüsse über einzelfallbezogene Verwaltungsmaßnahmen mit gewollter Dauerwirkung

   Diese Beschlüsse können insbesondere eine Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG regeln oder aber Regelungen zu Art und Weise von Zahlungen und deren Fälligkeit^[1] beinhalten.

4. Beschlüsse über einzelfallbezogene Verwaltungsmaßnahmen im konkreten Einzelfall

   Hier handelt es sich insbesondere um

   • Beschlüsse über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung,
   • Beschlüsse über Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und insbesondere der baulichen Veränderung,
   • Beschlüsse über Sonderumlagen, eine Kreditaufnahme, die Verwalterbestellung, Wiederbestellung des Verwalters und dessen Abberufung.

Umlaufbeschlüsse

Die hier vorgestellten Musterbeschlüsse können – mit Ausnahme der Geschäftsordnungsbeschlüsse – auch im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG gefasst werden. Zu beachten ist jedoch, dass zum Zustandekommen eines solchen Beschlusses stets Allstimmigkeit im Sinne einer Zustimmung eines jeden Wohnungseigentümers erforderlich ist.^[2] Nehmen nicht alle Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung teil oder enthält sich auch nur ein Eigentümer der Stimme, ist der Beschluss nicht zustande gekommen bzw. nach dem Wortlaut des Gesetzes ungültig. Auch die Zustimmung der nach § 8 Abs. 3 WEG im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern fingierten werdenden Wohnungseigentümer ist erforderlich.

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeizuführen. Voraussetzung hierfür ist, dass ein einzelner konkreter Gegenstand im Rahmen einer Eigentümerversammlung nicht abschließend durch Beschluss geregelt werden kann und die Wohnungseigentümer daher beschließen, dass eine abschließende Beschlussfassung über den Regelungsgegenstand mehrheitlich im Umlaufverfahren erfolgen soll.^[3]

[1] Vgl. § 28 Abs. 3 WEG.

[2] H. M., vgl. u. a. LG München I, Urteil v. 18.7.2013, 36 S 20429/12, ZMR 2014, 53; OLG Zweibrücken, Urteil v. 21.11.2002, 3 W 179/02, ZMR 2004, 60; BayObLG, Urteil v. 19.9.2001, 2Z BR 89/01, ZMR 2002, 138.

[3] Siehe hierzu ausführlich Blankenstein, Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung, Kap. 3.5 Beschluss im Umlaufverfahren.

1.2 Beschlusskompetenz

1.2.1 Grundsätze

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss.

Soweit die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Vereinbarung treffen können, stellen diese Vereinbarungen (hier in erster Linie die Gemeinschaftsordnung) zwingendes Recht innerhalb der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Wenn nach den gesetzlichen Bestimmungen zwar eine Beschlusskompetenz besteht, der betreffende Regelungsbereich aber Gegenstand einer Vereinbarung ist, kann er zunächst und grundsätzlich nicht durch Beschluss geändert werden. Es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung.^[1] In solchen Fällen bestehen jedoch 2 äußerst praxisrelevante Ausnahmen:

• Die Vereinbarung selbst lässt ihre Änderung durch Beschlussfassung zu (vereinbarte Öffnungsklausel) oder
• das Gesetz lässt eine Abänderung von Vereinbarungen durch Beschluss ausdrücklich zu (gesetzliche Öffnungsklausel).^[2]

Beschlussnichtigkeit

Gem. § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Diese "Generalklausel" einer Beschlussnichtigkeit beantwortet die Frage, wann ein Beschluss tatsächlich nichtig ist, nicht im Einzelnen. Unabdingbare Rechtsvorschriften ergeben sich nämlich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, insbesondere aus § 134 BGB (Verstoß gegen gesetzliches Verbot) und § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft).

[1] BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 54/98, NJW 2000, 3500.

[2] Vgl. BGH, Urteil v. 25.9.2009, V ZR 33/09, GE 2009, 1437; OLG Hamm, Urteil v. 19.8.2008, 15 Wx 89/08; NJW-RR 2009, 309.

1.2.1.1 "Können" und "Dürfen" unterscheiden

Die Antwort auf die Frage nach der Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit eines Beschlusses, der auf Grundlage des Gesetzes gefasst werden soll, richtet sich danach, ob den Wohnungseigentümern eine entsprechende Beschlusskompeten...