Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 12.3 Sondernutzungsrecht

12.3.1 Kostenbelastung durch Vereinbarung

Häufig sind zwar zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt, entsprechende Kostentragungsregelungen aber nicht vereinbart. Soweit dem Sondernutzungsberechtigten bereits durch Vereinbarung Kostentragungspflichten auferlegt worden sind, muss stets geprüft werden, welche Kosten hiervon tatsächlich umfasst sind.

Praxis-Beispiel

Problem: Umfasst Verpflichtung zur "Unterhaltung" auch die Erhaltung?

Ist ein Sondernutzungsberechtigter in der Gemeinschaftsordnung zur Unterhaltung der vom Sondernutzungsrecht umfassten Bereiche auf seine Kosten verpflichtet, umfasste eine derartige Regelung nicht Instandsetzungsmaßnahmen der vom Sondernutzungsrecht umfassten Bereiche des Gemeinschaftseigentums, sondern nur Instandhaltungsmaßnahmen. Seit Inkrafttreten des WEMoG werden beide unter den Begriff der Erhaltung subsumiert. Die Rechtsprechung wird zu klären haben, wie entsprechende Altvereinbarungen auszulegen sind. In neuen Vereinbarungen sollten derart unklare Regelungen dringend vermieden werden.^[1]

Ist der Sondernutzungsberechtigte in der Vereinbarung ausdrücklich von einer Kostentragungspflicht ausgenommen, kann diese jedoch nachträglich durch Beschluss begründet werden.

^[2]

Hierdurch kann durchaus eine größere Verteilungsgerechtigkeit erzielt werden, wenn eine nicht sachgerechte Befreiung einzelner Wohnungseigentümer von der Tragung bestimmter Kosten beseitigt und damit der Kreis der Kostenschuldner vergrößert wird.

Im Übrigen sind Beschlüsse über die Festsetzung von Nachschüssen auf Grundlage der Jahresabrechnung, mit denen dem Sondernutzungsberechtigten zu Unrecht Kosten auferlegt worden sind, lediglich auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären und nicht wegen Überschreitung der Beschlusskompetenz nichtig.^[3]

[1] KG Berlin, Urteil v. 25.2.2009, 4 W 362/08, n.v.

[2] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, MDR 2024, 561.

[3] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 14.8.2012, 14 S 4162/12, ZMR 2013, 307.

12.3.2 Kostenbelastung durch Beschluss

Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abweichung einer Vereinbarung (insbesondere Gemeinschaftsordnung) aufzuerlegen.^[1]

Da die Ausübung eines Sondernutzungsrechts eine "normale" Nutzung des Gemeinschaftseigentums darstellt, besteht aber die Möglichkeit, unter Abänderung bestehender Kostenregelungen in Vereinbarungen, eine Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Kosten der Erhaltung dauerhaft zu beschließen.^[2]

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Bewässerung des gemeinschaftlichen Gartens mit Sondernutzungsrecht)

TOP XX Kostenverteilungsänderung hinsichtlich der Bewässerungskosten für den gemeinschaftlichen Garten unter Berücksichtigung des Sondernutzungsrechts des jeweiligen Wohnungseigentümers des mit Nr. ____ im Aufteilungsplan mit Teilungserklärung bezeichneten Sondereigentums

Zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers des mit Nr. ___ im Aufteilungsplan mit Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ bezeichneten Sondereigentums ist im Bereich der südlich ausgerichteten Grundstücksfläche ein Sondernutzungsrecht eingeräumt.

Die Bewässerung dieser Gartenfläche erfolgt durch den Hausmeister jeweils mit der Bewässerung der übrigen gemeinschaftlichen Gartenfläche über den Wasserhahn im Außenbereich des Gebäudes, der über einen Zwischenzähler verfügt. Die dem Sondernutzungsrecht unterliegende Gartenfläche hat eine Größe von 100 m², die Größe der restlichen gemeinschaftlichen Gartenfläche beträgt 400 m². Insoweit entfallen 20 % der Kosten der Gartenbewässerung auf den Bereich der Sondernutzungsfläche.

Vor diesem Hintergrund beschließen die Wohnungseigentümer eine Sonderbelastung des jeweiligen Eigentümers der sondernutzungsberechtigten und mit Nr. ___ im Aufteilungsplan mit Teilungserklärung des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ bezeichneten Sondereigentumseinheit. Die Kostenbelastung erfolgt im Wege eines Vorababzugs in Höhe von 20 % der Gesamtbewässerungskosten für den Gartenbereich. In dieser Höhe erfolgt die entsprechende Belastung des Wohnungseigentümers auf Basis der Jahreseinzelabrechnung. Die Verteilung der restlichen Kosten der Bewässerung erfolgt nach den Bestimmungen der Teilungserklärung unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Hinweis

Anfechtungsrisiko

Hinsichtlich einer Kostenme...