Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 14.2 Vornahmemaßnahme

14.2.1 Grundsätze

Bezüglich baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zunächst zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme diejenigen Wohnungseigentümer tragen, die sie beschließen. Sich enthaltende Wohnungseigentümer oder diejenigen, die mit Nein stimmen, sind zur Kostentragung nicht verpflichtet, sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der baulichen Veränderung ziehen.

Von diesem Grundsatz gibt es 2 praxisrelevante Ausnahmen:

1. Die Maßnahme wird mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen und ist nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).
2. Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG), wobei hier ein 10-Jahreszeitraum einen wichtigen Anhaltspunkt liefert.

14.2.2 Abstimmungsverfahren

Grundsätzlich wird es im Interesse eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass auch die Kosten baulicher Veränderung von sämtlichen Wohnungseigentümern getragen werden. So nicht ohnehin eine Kostenamortisation eintritt und bereits die einfache Mehrheit zur Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer führt, sollte das Abstimmungsverfahren in anderen Fällen baulicher Veränderungen als Vornahmemaßnahmen so gewählt werden, dass unliebsame Überraschungen für einzelne Wohnungseigentümer vermieden werden, die zwar für die Maßnahme votieren, aber nicht mehr als den ohnehin auf sie entfallenden Kostenanteil tragen wollen.

Subtraktionsmethode

Insbesondere in kleineren Gemeinschaften kann sich insoweit die Subtraktionsmethode anbieten. Der Verwalter fragt zunächst die Nein-Stimmen und Enthaltungen ab. Steht danach fest, dass die erforderliche Mehrheit von mehr als 2/3 der Stimmen nicht erreicht wird, wissen die potenziellen "Ja-Sager", dass sie im Fall ihrer positiven Stimmabgabe mit einer höheren Kostenlast zu rechnen haben. Sie können dann ebenfalls noch mit Nein stimmen.

Bedingte Beschlussfassung

Der Beschluss kann auch unter die Bedingung gestellt werden, dass er nur wirksam wird, wenn es nach dem Stimmverhalten zu einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer kommt. Votieren danach nicht mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme, wird der Beschluss keine Wirkung entfalten.

Erreicht der Beschluss nicht das erforderliche Quorum, wird er aber mehrheitlich gefasst, kann der Verwalter den Beschluss nochmals zur Abstimmung stellen, freilich dann ohne Bedingung, sodass die bauwilligen Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, die bauliche Veränderung durchzusetzen, wenn dann auch mit für sie verbundenen höheren Kostenanteilen.

14.2.3 Verwalterpflichten

Man wird den Verwalter als verpflichtet ansehen müssen, die Wohnungseigentümer zum einen über das Kostenprinzip "wer zustimmt, der zahlt" und zum anderen auf die beiden Ausnahmen, bei denen es zu einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer kommt, aufklären zu müssen. Zur Herbeiführung der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat er das geeignete Abstimmungsverfahren durchzuführen.

Bezüglich des weiteren Grundsatzes, "wer zahlt, darf nutzen", hat er eine namentliche Abstimmung durchzuführen und das Stimmverhalten der Wohnungseigentümer zu dokumentieren. Dies ist aus 2 Gründen erforderlich:

1. Die Kostenverteilung muss zutreffend erfolgen.
2. Es muss feststehen, wer als potenzieller "Nachzügler" infrage kommen kann.

Die Beschlussdurchführung sollte erst dann erfolgen, wenn tatsächlich alle Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Kostenbeiträge gezahlt haben. Tatsächlich nämlich wird die Frage, ob die bauliche Maßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, erst im Rahmen eines etwa erforderlichen Zahlungsverfahrens vom Gericht geprüft. Der sich gegen die Zahlung weigernde Wohnungseigentümer trägt zwar die Darlegungslast, im Erfolgsfall aber würde sich die Kostenbelastung der übrigen Wohnungseigentümer erhöhen.

Musterbeschluss: Gemeinschaftliche Maßnahme eines nicht privilegierten Bauvorhabens mit Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern

TOP XX Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage

Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des durch Herrn/Frau Dipl.-Ing. _____ erarbeiteten Konzepts und des daraufhin erarbeiteten Leistungsverzeichnisses, die Firma ______ mit der Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage zu beauftragen. Im Einzelnen werden insoweit folgende Maßnahmen zur Umsetzung kommen:

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_______________________________________________.

Die Arbeiten werden am _____ beginnen und voraussichtlich bis zum _____ andauern. Im Vorfeld wird die Firma ______ der Verwaltung einen Bauzeitenplan überreichen.

Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Verwaltung zum Abschluss des Werkvertrags mit der Firma ______ auf Grundlage des Angebots der Firma ______ vom _____ zu einem Gesamtkostenaufwand i...