Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 14.7 Bauliche Veränderung des Sondereigentums

§ 13 Abs. 2 WEG regelt die Zulässigkeit baulicher Veränderungen im Bereich des Sondereigentums. Nach dieser Bestimmung bedürfen bauliche Veränderungen des Sondereigentums keines Gestattungsbeschlusses, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Die durch das WEMoG neu in das Gesetz eingefügte Regelung fußt zum einen auf BGH-Rechtsprechung^[1] und zum anderen darauf, dass sich seit Inkrafttreten des WEMoG das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf Außenflächen erstrecken kann, so die Raumeinheit wirtschaftlich die Hauptsache bildet.

Das Maß der Beeinträchtigung entspricht der Regelung in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Ein rechtlich relevanter Nachteil kann vorliegen bei

• Eingriffen in die Statik und Substanz des Gemeinschaftseigentums;
• Schäden am Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer;
• nachteiliger Veränderung des optischen Gesamteindrucks;
• Gefährdung anderer Wohnungseigentümer;
• Immissionen;
• wirtschaftlicher Entwertung des Eigentums anderer Wohnungseigentümer.

Erleiden einzelne oder alle Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme einen derartigen Nachteil, ist ihr Einverständnis erforderlich. Der Wohnungseigentümer muss eine Beschlussfassung auch dann initiieren, wenn die nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer dennoch mit der Baumaßnahme einverstanden sind. In diesem Fall verleihen §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 3 WEG dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattungsbeschlussfassung.

Musterbeschluss: Gestattung einer baulichen Veränderung im Sondereigentum gem. § 13 Abs. 2 WEG

TOP XX Errichtung eines Gartenpavillons im Bereich des Sondereigentums des Wohnungseigentümers ___

Auf Antrag des Wohnungseigentümers ____ wird diesem gestattet, im Bereich der in seinem Sondereigentum stehenden Gartenfläche einen Gartenpavillon zu errichten. Der genaue Ort der Errichtung ergibt sich aus dem vorliegenden Plan, der zwingender Bestandteil dieses Beschlusses ist und als Anlage zur Beschluss-Sammlung zu nehmen ist.

Der Pavillon wird in Holzbauweise errichtet. Außenwände und Dach werden in weiß ausgeführt. Insgesamt darf der Geräteschuppen die Maße __ m Länge, ___ m Breite sowie ___ m Höhe nicht überschreiten.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Hinweis

Anfechtungsrisiko

Haben nicht alle rechtlich beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihr Einverständnis mit der Baumaßnahme geäußert, was insbesondere durch entsprechende Nein-Stimmen zum Ausdruck gebracht werden kann, dann ist der entsprechende Gestattungsbeschluss allerdings nur dann erfolgreich anfechtbar, wenn die Baumaßnahme entsprechend § 20 Abs. 4 WEG zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt.

[1] BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 49/16, ZMR 2017, 409.