Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 15.3.1 Grundsätze

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglichkeiten zur Verfügung:

• Vereinbarung,
• Beschluss und
• gerichtliche Entscheidung

Hausordnung durch Vereinbarung

Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Wesen der Vereinbarung ist, dass ihr Inhalt in Form eines Kollektivvertrags rechtsgestaltende Wirkung für die Zukunft entfaltet und wiederum nur durch eine Vereinbarung abänderbar ist. Auch die Hausordnung kann Bestandteil einer Vereinbarung sein (etwa der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung). Dies ist allerdings wenig praktikabel, denn der Inhalt einer Hausordnung sollte an die Bedürfnisse des Alltags angepasst werden können, ohne dass es des umständlichen Wegs ihrer Änderung durch eine erneute Vereinbarung mit dem Erfordernis der Allstimmigkeit bedarf. Durch die gesetzliche Regelung des 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung einer Hausordnung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb ausdrücklich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zugewiesen. Ist jedoch die Hausordnung Bestandteil der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung, ist nicht unumstritten, ob sie dennoch durch Mehrheitsbeschluss auch ohne entsprechende Öffnungsklausel geändert werden kann.^[1]

Häufig enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen die Bestimmung, dass die Hausordnung durch den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat aufzustellen ist. Dieses Recht kann zwar durch Mehrheitsbeschluss nicht entzogen werden, eine Abänderbarkeit einer vom Verwalter oder Verwaltungsbeirat aufgestellten Hausordnung per mehrheitlicher Beschlussfassung ist jedoch allgemein anerkannt.^[2]

Hausordnung durch Beschluss

Üblicherweise wird die Hausordnung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung aufgestellt. Zur Vorbereitung der entsprechenden Beschlussfassung sollte der Verwalter einen Hausordnungsentwurf mit der Einladung zur Eigentümerversammlung versenden.

Das WEG selbst schweigt sich über den Inhalt einer möglichen Hausordnung aus. Als allgemeiner Maßstab gelten daher die Bestimmungen der §§ 13, 14 und 16 Abs. 1 Satz 2 WEG.^[3] Hiernach dürfen Hausordnungen nicht willkürlich das Sondereigentum und die Rechte der Wohnungseigentümer sowie deren Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen.

[1] Dafür: BayObLG, Beschluss v. 20.11.1997, 2Z BR 93/97, NZM 1998, 239; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage, § 21 Rn. 47; differenzierend: OLG Saarbrücken, Beschluss v. 7.5.1999, 5 W 365/98, NZM 1999, 621; dagegen: Heinemann in Jennißen, WEG, 8. Auflage, § 21 Rn. 51.

[2] BayObLG, Urteil v. 23.8.2001, 2Z BR 96/01, NJW 2001, 3635; KG Berlin, Urteil v. 18.11.1991, 24 W 3791/91, ZMR 1992, 68.

[3] Weites Ermessen: OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 20.3.2006, 20 W 430/04, ZWE 2006, 457.