Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 16.3 Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel

Öffnungsklauseln selbst können wirksam nur vereinbart werden. Ihre materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig^[1] sind einerseits allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen.

Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."

Zulässig sind insbesondere aber auch konkrete bzw. spezifizierte Öffnungsklauseln, die lediglich eine beschränkte Beschlusskompetenz verleihen.

Musterklausel: Spezifizierte Öffnungsklausel

"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."

Wichtig

Grundbucheintragung allein zur Bindung von Sondernachfolgern erforderlich

Sowohl Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel als auch solche auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nicht der Grundbucheintragung. Die Grundbucheintragung ist allein erforderlich, damit die Beschlüsse auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern wirken. Auch ohne Grundbucheintragung sind sie gültig und prägen das Recht innerhalb der Gemeinschaften, bis es zu einem Eigentümerwechsel kommt. Freilich wird eine Bindung des Rechtsnachfolgers stets beabsichtigt sein, da die Beschlusswirkung im Fall des Eigentümerwechsels entfällt, weil es nicht 2 Rechtslagen innerhalb einer Gemeinschaft geben kann.

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, ZMR 2019, 619; LG Berlin, Urteil v. 23.9.2014, 55 S 89/13 WEG, ZMR 2015, 327.

16.3.1 Spezifizierte Öffnungsklausel

Auch Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel bedürfen der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken. Nach Auffassung des Gesetzgebers kommt es ausschließlich darauf an, ob ein Beschluss aufgrund einer Vereinbarung gefasst wurde, allein dieses formale Merkmal sei entscheidend.^[1] Mit Blick auf Beschlussgegenstände, die sich im Rahmen der gesetzlichen Öffnungsklauseln halten, ist allerdings klargestellt, dass Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel, die eine gesetzliche Öffnungsklausel wiederholen oder sich mit dieser inhaltlich decken, nicht eintragungsfähig sind.

Von ganz erheblicher praktischer Relevanz ist in diesem Zusammenhang freilich die Rangfolge von Gesetz und Vereinbarung. Das WEG-Änderungsgesetz aus dem Jahr 2007 hatte gerade im Fall der besonders praxisrelevanten Kostenverteilungsänderung die zwingende gesetzliche Geltung der Öffnungsklauseln von § 16 Abs. 3 und 4 WEG a. F. angeordnet. Insoweit regelte Absatz 5 dieser Vorschrift, dass die insoweit eingeräumten gesetzlichen Beschlusskompetenzen auch durch Vereinbarung nicht einschränkbar sind.

Praxis-Beispiel

Änderung der Kostenverteilung

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen und enthält weiter eine Bestimmung, nach der dieser Kostenverteilungsschlüssel mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer durch Beschluss abgeändert werden kann.

Da § 16 Abs. 3 WEG a. F. eine einfach-mehrheitliche Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebs- und Verwaltungskosten vorsah und die Regelungsreichweite dieser Vorschrift auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden konnte, war die vereinbarte Öffnungsklausel gegenstandslos, soweit die Wohnungseigentümer den Kostenverteilungsschlüssel für Betriebs- und/oder Verwaltungskosten ändern wollten. Die gesetzliche Regelung ging vor.

Eine vergleichbare Beschränkung der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer sieht das WEMoG zwar nicht mehr vor. Allerdings waren sämtliche Vereinbarungen, die insoweit ein bestimmtes Mehrheitsquorum angeordnet hatten mit Inkrafttreten des WEG-Änderungsgesetzes am 1.7.2007 wirkungslos geworden. Zwar kann nunmehr ein bestimmtes Mehrheitsquorum für Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung vereinbart werden. Entsprechende Altvereinbarungen bleiben allerdings wirkungslos. Im Ergebnis bleibt es also zunächst dabei, dass das in einer (Alt)Gemeinschaftsordnung vorgeschriebene Mehrheitsquorum zwar nicht mehr gilt, die Wohnungseigentümer aber seit Inkrafttreten des WEMoG nicht gehindert sind, eine entsprechende Beschränkung der Beschlussfassung zu vereinbaren.

[1] Vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 39.

16.3.2 Allgemeine Öffnungsklausel

Bedürfen bereits Beschlüsse auf Grundlage einer spezifizierten Öffnungsklausel der Eintragung ins Grundbuch, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, gilt dies erst recht für Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel.

Allgemeine Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Änderungsregelung, ohne deren materiell-rechtliche Reichweite zu definieren. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln jedenfalls u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten gehört die "Zweckbestimmung" eines Wohnungs- od...