Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 5 "Formalien" der Versammlung

5.1 Bezeichnung des Beschlussgegenstands

Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstands abhängig und richtet sich nach dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Die Tagesordnungspunkte müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll, wobei eine schlagwortartige Bezeichnung regelmäßig ausreicht.^[1] Es ist i. d. R. also nicht notwendig, dass das Ladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlussgegenstands enthält. Ausreichend ist, wenn der Geladene den Beschlussgegenstand erkennen kann.^[2] Eine schlagwortartige Bezeichnung genügt stets dann, wenn die Wohnungseigentümer schon aufgrund einer früheren Beratung, einer vormaligen Beschlussfassung oder aufgrund eines gerichtlichen Verfahrens mit der Angelegenheit vertraut sind.^[3] Dennoch liegt eine umfassende Information der Wohnungseigentümer auch im Interesse des Verwalters im Hinblick auf eine strukturierte und gestraffte Durchführung der Versammlung.

Soll mit der Beschlussfassung über eine bestimmte Erhaltungsmaßnahme auch eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG geregelt werden, ist dies bereits im Ladungsschreiben anzukündigen.^[4] Kommt es infolge von Ladungsmängeln zu Anfechtungsklagen, droht dem Verwalter ein Regress der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezüglich der ihr auferlegten Verfahrenskosten.^[5]

Keine Beschlüsse unter "Sonstiges/Verschiedenes"

Der Verwalter muss darauf achten, dass auch die in diesem Beitrag behandelten Beschlussgegenstände nicht unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" zur Beschlussfassung gestellt werden. Wirksame Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung gemäß § 23 Abs. 2 WEG nur dann gefasst werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend bezeichnet worden ist. Daraus wird allgemein gefolgert, dass unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" allenfalls Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung gefasst werden können. Ein Eigentümerbeschluss, der unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst wird und nicht nur eine unbedeutende Angelegenheit regelt, ist jedenfalls auf rechtzeitige Anfechtung allein deswegen für ungültig zu erklären.^[6] Ist der Beschlussgegenstand andererseits ausreichend bezeichnet, muss in der Einladung nicht extra darauf hingewiesen werden, dass auch eine Abstimmung erfolgen soll. Die Wohnungseigentümer müssen nämlich grundsätzlich damit rechnen, dass zu einem Tagesordnungspunkt eine Beschlussfassung erfolgt.^[7]

Heilung von Ladungsmängeln

Formelle Mängel des Einberufungsschreibens – insbesondere die ungenügende Bezeichnung von Tagesordnungspunkten – können durch eine Vollversammlung geheilt werden.^[8] Voraussetzung ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer persönlich anwesend sind.^[9] Weitere Voraussetzung ist, dass sich alle Eigentümer widerspruchslos auf eine Abstimmung zu dem formal nicht korrekt angekündigten TOP einlassen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass eine derartige Heilung dann ausgeschlossen ist, wenn ein oder mehrere Eigentümer lediglich vertreten waren oder einer der Wohnungseigentümer einer Abstimmung wegen des Ladungsmangels widersprochen hat.

[1] BGH, Urteil v. 13.1.2012, V ZR 129/11, ZWE 2012, 125.

[2] AG Grevenbroich, Urteil v. 21.5.2012, 25 C 42/11, MietRB 2012, 362.

[3] KG Berlin, Urteil v. 18.7.2006, 24 W 33/05, ZMR 2006, 794; OLG Schleswig, Urteil v. 20.1.2006, 2 W 24/05, ZMR 2006, 803; OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.6.2005, 3 Wx 79/05, ZMR 2005, 895; OLG München, Urteil v. 29.6.2005, 34 Wx 049/05, MDR 2005, 1159.

[4] Arg. LG Hamburg, Urteil v. 25.5.2011, 318 S 21/11, ZMR 2011, 824.

[5] Vgl. LG Düsseldorf, Urteil v. 6.6.2014, 25 T 173/14, MietRB 2014, 362; LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 17.2.2011, 14 T 359/11, ZWE 2011, 227; KG Berlin, Urteil v. 18.7.2006, 24 W 33/05, ZMR 2006, 794; OLG Schleswig, Urteil v. 20.1.2006, 2 W 24/05, ZMR 2006, 803; OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.6.2005, 3 Wx 79/05, ZMR 2005, 895; OLG Hamm, Beschluss v. 19.6.2001, 15 W 20/01, ZMR 2001, 1004.

[6] BayObLG, Urteil v. 8.4.2004, 2Z BR 233/03, NZM 2005, 462; anders selbstverständlich dann, wenn der Beschlussgegenstand unter dem TOP "Sonstiges" ausreichend bezeichnet ist, OLG Köln, Urteil v. 3.11.1997, 16 Wx 267/97, ZMR 1998, 372.

[7] OLG Köln, a. a. O.

[8] LG Hamburg, Urteil v. 25.5.2011, 318 S 21/11, ZMR 2011, 824.

[9] BGH, Urteil v. 11.3.2022, V ZR 77/21, NZM 2022, 425.

5.2 Beschlussfähigkeit

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 sieht das Gesetz kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr vor. Demnach ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, in der mindestens ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist.

Viele Vereinbarungen sehen insbesondere in der Gemeinschaftsordnung allerdings ein Beschlussfähigkeitsquorum vor. Vor Inkrafttreten des WEMoG war nach § 25...