Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu.[1] Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses ist daher nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses ist ausreichend, aber auch zwingend erforderlich.[2] Selbstverständlich aber soll dies den Verwalter nicht dazu verleiten, über die Versammlung kein Protokoll anzufertigen. Denn gem. § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Lediglich für die Gültigkeit eines Beschlusses ist seine Aufnahme in die Niederschrift nicht erforderlich. Gleiches gilt für die gem. § 24 Abs. 7 WEG zusätzlich zu führende Beschluss-Sammlung. Weder ersetzt die Verkündung des Beschlussergebnisses die Eintragung in die Beschluss-Sammlung, noch heilt andererseits die entsprechende Eintragung eine unterbliebene Verkündung.[3]
Kein Beschluss über Genehmigung der Niederschrift
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vorangegangenen Wohnungseigentümerversammlung genehmigen, widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung.[4] Hier bestehen schon Zweifel, ob den Wohnungseigentümern überhaupt eine Beschlusskompetenz zukommt. Die Frage, ob Vorgänge einer Eigentümerversammlung ordnungsgemäß protokolliert worden sind, bezieht sich auf das Vorhandensein einer Tatsache, nämlich darauf, ob die Geschehnisse in der Eigentümerversammlung in der Niederschrift richtig wiedergegeben sind. Die Beantwortung einer solchen Frage unterliegt naturgemäß nicht der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Die Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer ist eine Privaturkunde, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt.[5] Eine Beweiskraft hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts kann der Privaturkunde auch durch einen Eigentümerbeschluss nicht verliehen werden.
Im Übrigen kommt der Versammlungsniederschrift ein indizieller Beweiswert zu, der im Rahmen streitiger Auseinandersetzungen eine Umkehr der Beweislast bewirken kann.[6] Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Niederschrift von den in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Genannten unterzeichnet ist.[7]
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