Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 8.5 Uhrzeit der Eigentümerversammlungen

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben dazu, zu welchem Zeitpunkt eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat. Wohnungseigentümerversammlungen können sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen stattfinden.^[1] Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mit ausreichendem Vorlauf angekündigt worden ist. Die Einhaltung der Mindestvorgabe von 3 Wochen genügt dafür regelmäßig nicht.^[2]

Der Zeitpunkt ist jedenfalls so zu bestimmen, dass den Wohnungseigentümern eine Teilnahme tatsächlich möglich und vor allem zumutbar ist. Dies ist selbstverständlich abhängig von den individuellen Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls. Handelt es sich bei der Anlage beispielsweise um ein Kapitalanlageobjekt, so ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer größtenteils nicht in der Wohnanlage selbst wohnen, sondern u. U. mehrere hundert Kilometer entfernt.

Selbstverständlich wird es in erster Linie im Interesse des Verwalters liegen, die Eigentümerversammlung nicht auf das Wochenende zu terminieren und den Beginn der Versammlungen möglichst früh zu bestimmen. Dies muss nicht unbedingt im Widerspruch zu Eigentümerinteressen stehen. Insbesondere dann, wenn eine Vielzahl der Eigentümer einen weiten Anreiseweg – insbesondere bei Kapitalanlageobjekten – und einen entsprechend langen Rückweg haben, kann es im Einzelfall zulässig sein, den Beginn der Eigentümerversammlung auf 15 Uhr an einem Werktag zu legen.^[3] Im Regelfall sollte die Eigentümerversammlung jedoch nicht vor 17 Uhr angesetzt werden.^[4]

Musterbeschluss: Festlegung der Uhrzeit von Eigentümerversammlungen

TOP XX Uhrzeit der Eigentümerversammlung

Die Verwaltung ist berechtigt, künftige Eigentümerversammlungen ab ___ Uhr einzuberufen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Einladung zu dieser Versammlung mindestens 4 Wochen vorher erfolgt.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Hinweis

Anfechtungsrisiko

Auch mit gewollter Dauerwirkung ist dieser Beschluss sicherlich nur anfechtbar, denn – wie erwähnt – enthält das Gesetz selbst keine Vorgaben im Hinblick auf die Uhrzeit von Eigentümerversammlungen. Selbstverständlich können etwaige Vereinbarungen in der Teilungserklärung mehrheitlich nur aufgrund einer Öffnungsklausel oder aber eines anfechtbaren – weil vereinbarungswidrigen – Mehrheitsbeschlusses für die konkrete nächste Eigentümerversammlung geändert werden. Ob ein derartiger Beschluss auf Anfechtung hin für unwirksam erklärt wird, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich danach, ob die gewählte Uhrzeit tatsächlich zumutbar ist. Auch hier bietet es sich an, den Regelungsinhalt als "Standardtextbaustein" zu verwenden und in der jeweiligen Eigentümerversammlung möglichst auf ein Einvernehmen der Versammlungsteilnehmer hinzuwirken.

[1] OLG Stuttgart, Urteil v. 18.12.1985, 8 W 338/85, NJW-RR 1986, 315; Versammlung am Karfreitag: OLG Schleswig, Urteil v. 6.4.1987, 2 W 144/85, NJW-RR 1987, 1362; LG Lübeck, Urteil v. 28.10.1985, 7 T 556/85, NJW-RR 1986, 813; keine Versammlung zwischen Weihnachten und Neujahr: OLG Hamm, Urteil v. 12.12.2000, 15 W 109/00, NJW-RR 2001, 516.

[2] LG Karlsruhe, Urteil v. 25.10.2013, 11 S 16/13 NJW-RR 2014, 197.

[3] OLG Köln, Urteil v. 13.9.2004, 16 Wx 168/04, ZMR 2005, 77.

[4] OLG Düsseldorf, Urteil v. 1.3.1993, 3 Wx 512/92, WuM 1993, 305; OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 9.8.1982, 20 W 403/82, NJW 1983, 398.