Beschränkung der Haftung des Verwalters und Kostentragungspflichten in faktischer Gemeinschaft

Leitsatz

• Haftung des Verwalters kann nach Teilungserklärungsvereinbarung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden

  In faktischer Gemeinschaft bestehen Kostentragungspflichten der Eigentümer gesamtschuldnerisch nach außen und anteilsmäßig im Innenverhältnis

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 27 WEG, § 675 BGB

Kommentar

1. Vorliegend hatte die frühere Verwaltung als Antragsgegnerin eine Zahlung aus dem Gemeinschaftsvermögen vorgenommen; ihr wurde vorgeworfen, insoweit Pflichten aus dem Verwaltervertrag schuldhaft verletzt zu haben. Es ging hier um eine noch auf den Bauträger ausgestellte Rechnung der örtlichen Stadtwerke. Der Streit musste an das LG zurückverwiesen werden, um dort noch klären zu lassen, ob eine faktische Gemeinschaft zum Zeitpunkt der vorgenommenen Zahlung bereits entstanden war und ob nicht für die eigentümerseits behauptete Schadenersatzpflicht des Verwalters von wirksam vereinbarter Haftungseinschränkung ausgegangen werden musste.

2. Die Annahme des LG alleiniger Zahlungspflicht des Bauträgers ist nur dann gerechtfertigt, wenn für den fraglichen Abrechnungszeitpunkt nicht von einer sog. faktischen oder werdenden Eigentümergemeinschaft ausgegangen werden konnte. Eine werdende Gemeinschaft ist zur Kostentragung - gesamtschuldnerisch nach außen und anteilsmäßig im Innenverhältnis - dann gem. § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, wenn entsprechende Kaufverträge mit Übergabedaten (einschließlich Kosten- und Lastenregelung ab Übergabe) vorgelegen hätten, ebenso für die Erwerber entsprechende Auflassungsvormerkungen bereits bestellt waren. Das LG wird deshalb noch zu überprüfen haben, ob für die Erwerber solche Auflassungsvormerkungen bereits im Grundbuch eingetragen waren. Ist dies der Fall und liegen damit die Voraussetzungen einer faktischen Gemeinschaft vor, würde die Gemeinschaft auch die in Rechnung gestellten Kosten zu tragen haben, über die im Innenverhältnis auch unter Berücksichtigung des Bauträgers hätte abgerechnet werden müssen. Dann hätte auch die Verwaltung mit der Auszahlung schon objektiv nicht pflichtwidrig gehandelt.

3. Selbst bei noch nicht entstandener werdender/faktischer Gemeinschaft ist hinsichtlich der Schuld des Verwalters vor einer Haftungsbestätigung noch zu überprüfen, ob nicht wirksam vorliegend in der Teilungserklärung die Haftung des Verwalters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wurde. Das LG hat diese Vereinbarung übersehen, in der geregelt war, dass der Verwalter nur bei grober Fahrlässigkeit haften würde; eine solche Haftungsbeschränkung wird als zulässig angesehen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 27 Rn. 203; Merle, DWE 84, 2; Ruhl, WEZ 87, 59/62).

4. Wertansatz: DM 3.800,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 25.04.1997, 20 W 433/96)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Hinsichtlich der Haupt- und Nebenpflichten eines Verwalters (vgl. insbesondere § 27 WEG) kann wohl sicher die Haftung eines Verwalters auf grobe Fahrlässigkeit und bedingten wie direkten Vorsatz beschränkt, also für leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen werden. Ein solcher Ausschluss würde damit auch einer Inhaltskontrolle verdinglichter Vereinbarungen nach § 242 BGB standhalten. Ob allerdings in einem formularmäßig abgeschlossenen Verwaltervertrag gänzlich die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ausgeschlossen werden kann, erscheint mir im Hinblick auf generelle und spezielle Regelungen im AGB-Gesetz rechtlich nicht ganz unbedenklich, muss m.E. auch von auftraggebenden Eigentümern nicht akzeptiert werden (wohl auch noch nicht branchenüblich). In meinem Verwaltervertrags-Muster in ETW, Gruppe 11 ist deshalb insoweit auch allein nur eine zeitliche Haftungsbegrenzung für leicht fahrlässiges Fehlverhalten vorgeschlagen (entsprechend der gesetzlichen und standesrechtlichen Regelungen anderer treuhänderisch tätiger Berufsgruppen).