OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 25.04.1997 - 20 W 433/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Haftungsbeschränkung des Verwalters sowie Kostentragungspflichten in faktischer Gemeinschaft

Verfahrensgang

AG Wiesbaden (Aktenzeichen 44a UR II 2/95)

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 4 T 716/95)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Die Sache wird zu neuer Prüfung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde, an das Landgericht Wiesbaden zurückverwiesen.

Wert: 3.800,– DM.

Gründe

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist begründet. Sie führt zur Aufhebung und Zurückverweisung. Der angefochtene Beschluß ist nicht rechtsfehlerfrei ergangen. Für die Feststellung des Landgerichts, die Antragsgegnerin habe als frühere Verwalterin eine unzulässige Zahlung aus dem Gemeinschaftsvermögen vorgenommen und damit ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag schuldhaft verletzt, fehlt es an einer zureichenden Ermittlung des Sachverhalts.

Die Annahme des Landgerichts, die Zahlung der Verbrauchskosten aus der auf den Bauträger ausgestellten Rechnung der … … vom 4.5.1993 betreffe nicht die erst ab September 1993 im Grundbuch eingetragenen Erwerber, ist nur dann gerechtfertigt, wenn für den Abrechnungszeitraum (3.12.1992 – 29.4.1993) nicht von einer sog. werdenden Eigentümergemeinschaft ausgegangen werden könnte, auf die auch § 16 WEG Anwendung finden würde (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., vor § 43 Rn. 4–6; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., Anh. § 10 Rn. 3–5; Palandt-Bassenge, BGB, 56. Aufl., vor § 1 WEG Rn. 6; BayObLG NJW 90, 3216; OLG Frankfurt DWE 93, 77; OLG Hamm OLGZ 94, 515/519).

Für die Existenz einer werdenden Gemeinschaft mit der Verpflichtung zur Kostentragung – als Gesamtschuldner nach außen, anteilmäßig im Innenverhältnis – sprechen aber die mit Schriftsatz vom 14.8.1995 von den Antragstellern mitgeteilten Daten der Kaufverträge, die im amtsgerichtlichen Beschluß festgehaltenen Übergabedaten und die in den Kaufverträgen enthaltene Regelung, daß die Erwerber von der Wohnungsübergabe an auch die Lasten und Kosten der Gemeinschaft übernehmen wollten. Das Landgericht wird aber auch ergänzend noch zu prüfen haben, ob für die Erwerber Auflassungsvormerkungen bestellt worden waren. Ist dies der Fall und liegen damit die Voraussetzungen einer werdenden Eigentümergemeinschaft vor, würde auch sie – unabhängig vom Rechnungsadressaten – die in Rechnung gestellten Kosten zu tragen haben, über die im Innenverhältnis auch unter Berücksichtigung des Bauträgers hätte abgerechnet werden müssen. Die Antragsgegnerin hätte dann mit der Zahlung allein nicht objektiv pflichtwidrig gehandelt.

Selbst wenn von einer werdenden Eigentümergemeinschaft nicht ausgegangen werden könnte, stellt sich die Frage, ob die Antragsgegnerin als frühere Verwalterin schuldhaft ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag verletzt hat, wenn sie aufgrund der Regelung in den Kaufverträgen von einer Kostentragungspflicht der Antragsteller ausgegangen ist. Das Landgericht hat insoweit nämlich übersehen, daß die Haftung der Verwaltung nach § 5 IV der Teilungserklärung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt worden ist und die Antragsgegnerin nur bei grober Fahrlässigkeit haften würde (vgl. zur zulässigen Haftungsbeschränkung: Merle DWE 84, 2; Ruhl WEZ 87, 59/62; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 27 Rn. 203).

Die Anschlußbeschwerde der Antragsteller wegen der außergerichtlichen Kosten mußte nicht beschieden werden, weil das Landgericht jetzt auch über die Kosten neu zu entscheiden haben wird.

Die Wertfestsetzung erfolgte nach § 48 III WEG.

Fundstellen

Dokument-Index HI555733