Beschwerdeverfahren: Neue Tatsachen

1 Leitsatz

Wird ein Beschluss des Grundbuchamts aufgrund neuer Tatsachen aufgehoben, ist eine Grundbuchbeschwerde wie ein neuer Antrag zu behandeln. Daher ist eine nach Stellung des Antrags auf Vollzug einer Teilungserklärung in Kraft getretene Umwandlungsverordnung zu beachten.

2 Normenkette

§ 8 WEG; § 878 BGB

3 Das Problem

Im September 2020 beantragt E beim Bezirksamt, ihm für die Teilung seines Grundstücks eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erteilen. Am 6.7.2021 beantragt E den Vollzug der Teilung im Grundbuch. Mit Zwischenverfügung vom 7.7.2021 weist das Grundbuchamt auf das Fehlen der Abgeschlossenheitsbescheinigung hin und setzt E eine Frist von 2 Monaten. Mit Schreiben vom 13.9.2021 beantragt E eine Verlängerung dieser Frist. Auf die am 30.11.2022 unter Vorlage der im September 2022 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung eingelegte Beschwerde des E hebt das KG Berlin den Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamts auf und weist das Grundbuchamt an, im Wege der Zwischenverfügung eine Genehmigung nach § 250 BauGB anzufordern. Das KG Berlin meint, nach Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestehe zwar das von dem Grundbuchamt beanstandete Eintragungshindernis nicht mehr. Nach dem zwischenzeitlichen Inkrafttreten der Berliner Umwandlungsverordnung am 7.10.2021 bedürfe die Begründung von Wohnungseigentum aber nunmehr einer Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Dem stehe § 878 BGB, der entsprechend auf Teilungserklärungen nach § 8 WEG anwendbar sei, nicht entgegen. Mit der Rechtsbeschwerde verfolgt E seinen Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung durch Eintragung in das Grundbuch weiter.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Ob § 878 BGB anwendbar sei und mit welchem Ergebnis, müsse nicht geklärt werden. Werde, wie im Fall, ein Beschluss aufgrund neuer Tatsachen (§ 74 GBO) aufgehoben (die Abgeschlossenheitsbescheinigung), sei die Grundbuchbeschwerde wie ein neuer Antrag zu behandeln. Dann aber sei eine nach Stellung des Antrags auf Vollzug einer Teilungserklärung in Kraft getretene Umwandlungsverordnung zu beachten.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall will E, dass eine Teilungserklärung vollzogen wird. Dies scheitert zunächst daran, dass er keine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlegen kann. Dies kann er beim Beschwerdegericht. Fraglich ist, ob es jetzt nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB einer Genehmigung bedarf.

Neuer Antrag

Hat – wie im Fall – das Grundbuchamt einen Eintragungsantrag rechtsfehlerfrei zurückgewiesen und wird der zurückweisende Beschluss lediglich aufgrund neuer Tatsachen aufgehoben, ist die nicht fristgebundene Grundbuchbeschwerde nach herrschender Meinung wie ein neuer Antrag zu behandeln. Deshalb ist eine nach Stellung des Antrags auf Vollzug einer Teilungserklärung in Kraft getretene Umwandlungsverordnung zu beachten, wenn eine Beschwerde gegen die Zurückweisung des Antrags nur deshalb erfolgreich ist, weil die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstmals im Beschwerdeverfahren beigebracht wird. Das Grundbuchamt darf dann die Eintragung nur bei Nachweis einer Genehmigung vornehmen. E braucht also die neue Genehmigung.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltungen betreffen derartige Fragen im Vorfeld der Begründung von Wohnungseigentum nicht. Sie sollten aber dennoch wissen, was eine Teilungserklärung ist und welche Genehmigungen der aufteilende Eigentümer vorlegen muss.

6 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 21.03.2024, V ZB 10/23