Beseitigung anfänglicher Baumängel am Gemeinschaftseigentum; Erstattung verauslagter Eigensanierungskosten; Kostenerstattung von am Sondereigentum entstandener Schäden durch die Gemeinschaft

Leitsatz

1. Antrag auf Mitwirkung der restlichen Eigentümer hinsichtlich der Beseitigung anfänglicher Baumängelschäden am Gemeinschaftseigentum
2. Antragsänderung im Beschwerdeverfahren auf anteilige Kostenerstattung der im Einvernehmen mit der Gemeinschaft verauslagten Eigensanierungskosten
3. Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung (Baumängelbeseitigung) ist gegen die Gesamtgemeinschaft zu richten (selbst wenn nach Vereinbarung Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt sind)
4. Zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist abzugrenzen
5. Aufgewandte Kosten einer Schadensbehebung am Sondereigentum sind von der Gemeinschaft nur unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 S. 2 WEG oder einer Notgeschäftsführung erstattungspflichtig

Normenkette

(§§ 5 Abs. 1 und 2, 14 Nr. 4, , 16 Abs. 2, , 21 Abs. 4 und 5 WEG; , §§ 264, 577a BGB (a.F.))

Kommentar

1. In einer Wohnanlage mit 3 Eigentümern kam es zu erheblichen Durchfeuchtungsschäden, die als anfängliche Baumängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums und auch im Sondereigentum im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens durch Sachverständigengutachten bestätigt wurden (mit einem Sanierungsaufwand laut Gutachten von etwa 62.000 DM). In der Gemeinschaftsordnung war u. a. vereinbart:

   "Jeder Miteigentümer ist ferner verpflichtet, auch die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Gebäudeteile auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, soweit diese im Bereich seines Sondereigentums liegen und ausschließlich von ihm genutzt werden, wie z. B. Wohnungsfenster samt Jalousien und Wohnungsabschlusstüren".

   Eine Gewährleistungshaftung des Verkäufers für Mängel war in den jeweiligen Kaufverträgen ausgeschlossen.

2. Der Antragsteller stellte ursprünglich gegen die beiden anderen Miteigentümer als Antragsgegner den Verpflichtungsantrag, der Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum nach Maßgabe der Feststellungen des im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachtens durch alle Eigentümer auf gemeinschaftliche Kosten zuzustimmen sowie über die Vergabe der Sanierungsarbeiten und in diesem Rahmen auch über eine Sonderumlage zur Finanzierung der zu vergebenden Arbeiten zu beschließen sowie über weitere Verpflichtung, bestimmte Bauteile instand zu setzen.

   Nach Antragserfolg im Wesentlichen in I. Instanz und antragsgegnerseits eingelegter Erstbeschwerde kam es im Rahmen eines außergerichtlichen Zwischenvergleichs zu einer Einigung dergestalt, dass der Antragsteller im eigenen Namen die Sanierungsaufträge auf Beseitigung der Ursache der Nässeschäden und ihrer Folgen beseitigen lassen und sodann im gerichtlichen Verfahren die Hauptsacheanträge auf anteilige Kostenerstattung umstellen könne.

   Nach Durchführung der Sanierung beantragte der Antragsteller, die Antragsgegner zur Zahlung des jeweiligen anteiligen Betrags an den Sanierungskosten zu verpflichten. Dem entsprach das LG und änderte auf die Anschlussbeschwerde der Antragsteller den Beschluss des AG dahin ab, an den Antragsteller die anteiligen Sanierungskosten zu bezahlen.

   Der Senat bestätigte die landgerichtliche Entscheidung nur teilweise und verwies den Streit teilweise an das LG zurück.

3. Hat ein Wohnungseigentümer im ersten Rechtszug mit seinem Verlangen obsiegt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verpflichten, so kann er, wenn er die Mängel zwischenzeitlich im Einvernehmen mit den übrigen Eigentümern auf seine Kosten behoben hat, durch Antragsänderung im Beschwerdeverfahren die von ihm zur Mängelbeseitigung aufgewandten Kosten anteilig verlangen. Eine derartige Antragsänderung enthält in der Regel zugleich eine Anschlussbeschwerde (vgl. § 264 Nr. 3 ZPO und Rechtsgedanke des § 281 BGB; BGH, NJW 1960, 964 und NJW 1990, 449; vgl. auch § 577a ZPO a.F.). Eine Anschlussbeschwerde ist i. Ü. auch im Wohnungseigentumsverfahren seit langem anerkannt.

   Eine Veräußerung des Wohnungseigentums während eines gerichtlichen Verfahrens berührt i. Ü. ebenso wenig die Verfahrensführungsbefugnis eines Veräußerers (BGH, NJW 2001, 3339) wie eine etwaige Abtretung des zuletzt geltend gemachten Ersatzanspruchs (vgl. § 265 ZPO).

4. Die Sanierung der Nässeschäden in der Wohnung des Antragstellers war nach Maßgabe des Sachverständigengutachtens notwendig, sodass der Antragsteller auch nach zustande gekommenem Zwischenvergleich in eigenem Namen ein Fachunternehmen mit der Beseitigung der Ursache der Nässeschäden und ihrer Folgen beauftragen durfte. Somit konnte der Antragsteller nachfolgend auch unmittelbar die Antragsgegner auf Erstattung der auf diese entfallenden Kostenanteile in Anspruch nehmen (ohne Notwendigkeit weiterer Abrechnungsformalitäten, vgl. etwa BayObLG, NZM 2002, 609).
5. Wird in einer Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, u...