Beseitigung von Baumängeln und Zwangsverwaltung

Leitsatz

• 1. Sanierung eines baumangelhaften Flachdaches ist ordnungsgemäße Instandsetzungsmaßnahme und keine bauliche Veränderung!

  2. Stimmrecht des Zwangsverwalters

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 21 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 25 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Das Flachdach einer Wohnanlage war mangelhaft geplant und ausgeführt. Nach entsprechender Beschlussfassung über eine gutachtlich vorgeschlagene Sanierungsalternative wurde die Dachsanierung durchgeführt, ungeachtet einer Beschlussanfechtung unter Hinweis darauf, dass die beschlossene Maßnahme als bauliche Veränderung nur hätte einstimmig gefasst werden können.

Das Rechtsbeschwerdegericht stellte sich im vorliegenden Fall in Übereinstimmung mit der herrschenden Rechtsmeinung auf den Standpunkt, dass es sich nicht um eine bauliche Veränderung handele, sondern um die erstmalige Herstellung des baulichen Zustands, mithin um die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums, worüber stets die Eigentümer-Mehrheit entscheiden und die auch ein einzelner Wohnungseigentümer verlangen könne. Instandhaltung sei die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes durch pflegende, erhaltende, vorsorgende Maßnahmen; Instandsetzung sei der Ersatz sowie die erstmalige Herstellung eines einwandfreien, bisher mangelhaften Zustandes.

Unter Berücksichtigung dieser Begriffserläuterungen sei auch die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustandes bei von Anfang an vorhandenen Baumängeln mehrheitlich beschließbar, auch wenn sie mit Eingriffen in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sei. Eine Sanierung müsse jedoch den Interessen der Wohnungseigentümer entsprechen und sich im Rahmen des Notwendigen und außerhalb grundsätzlicher Neuerungen halten. Technisch vollwertige Ersatzmaßnahmen und eine sinnvolle Modernisierung seien in diesem Zusammenhang mehrheitlich beschließbar. Allein der Übergang von einem gutachterlich vorgeschlagenen Sanierungskonzept auf ein später von demselben Gutachter gebilligtes Alternativkonzept mache die Beseitigung ursprünglicher Baumängel nicht zu einer baulichen Veränderung.

Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage würde sich als Nachteil im Sinne des § 14 WEG auch nur dann auswirken, wenn dieser Eindruck negativ verändert wäre (hier nicht). Die beschlossene und durchgeführte Sanierung habe im vorliegenden Fall nicht das Maß des Notwendigen überschritten und stellte auch keine zwecküberschreitende Neuerung dar, entsprach vielmehr als Ersatzmaßnahme/Instandsetzung den Interessen sämtlicher Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen. Sie sei auch nicht wesentlich teurer als die vom Gutachter früher vorgeschlagene Sanierung, vielmehr nach dessen Meinung sogar effektiver, zweckmäßiger, praktikabler und mit einer Werterhöhung der Gebäudesubstanz verbunden gewesen. Die Beschlussanfechtungen wurden deshalb zurückgewiesen.

2. Hinzuweisen ist noch auf die weitere Feststellung des Gerichts, dass Schriftsätze, die nach gerichtlicher Beschlussfassung, aber vor Hinausgehen eines Beschlusses bei Gericht eingegangen sind, nach anerkannter Auffassung erkennbar in einer hinausgehenden Entscheidung verwertet werden müssen; ggf. hat das Gericht erneut Beschluss zu fassen.

3. Weiterhin wird ausgeführt, dass sich die Beschlagnahme einer Wohnung in der Zwangsverwaltung auch auf die Mitgliedschaftsrechte des Wohnungseigentümers an der Wohnungseigentümergemeinschaft erstrecken. Während der Zwangsverwaltung muss der Zwangsverwalter alle Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers an dessen Stelle ausüben. Er hat mithin auch dessen Stimmrecht und muss für ihn an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 23.01.1987, 15 W 429/86und 434/86).

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer