Besichtigungs- und Betretungsrecht / 2.1.1 Ablesen von Zwischenzählern, Heizkostenverteilern etc.

Das Betretungsrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen.

Praxis-Beispiel

Wasserverbrauch ablesen

Beispielhaft hierfür sind jene Fälle, in denen der Wasserverbrauch durch Zwischenzähler erfasst wird und der Vermieter anlässlich der bevorstehenden Betriebskostenabrechnung beim Mieter erscheint, um die Verbrauchswerte abzulesen.

Das Recht zum Betreten der Wohnung folgt in diesem Fall aus der Umlagevereinbarung, weil eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten voraussetzt, dass die in der Wohnung des Mieters befindlichen Zwischenzähler abgelesen werden. Der Vermieter kann einen Dritten – z. B. ein Abrechnungsunternehmen – zur Ausübung des Betretungsrechts ermächtigen.^[1] Der Berechtigte darf nur diejenigen Teile der Wohnung betreten, die er zur Erledigung seiner Aufgaben betreten muss. Er darf gegen den Willen des Mieters nicht länger als nötig in den Mieträumen verbleiben.

Terminangaben

Der Berechtigte muss sein Erscheinen ankündigen und den Termin mit dem Mieter absprechen, wobei die Ankündigung so rechtzeitig zu erfolgen hat, dass sich der Mieter darauf einstellen kann. Welche Ankündigungsfrist angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Je nach Fall werden ausreichende Ankündigungsfristen von 24 Stunden bis zu 2 Wochen diskutiert. Dabei kann nur in Eilfällen eine Ankündigungsfrist von 24 Stunden ausreichend sein. Ist beispielsweise eine Mietminderung des Mieters wegen Mangels der Besichtigungsgrund, kann die Frist wesentlich kürzer sein, als wenn der Vermieter eine Begutachtung für eventuelle Modernisierungsmaßnahmen vornehmen will, die er ohnehin langfristig planen muss. Das bedeutet, je unwichtiger der Grund für das Betreten der Wohnung, desto länger die Ankündigungsfrist.

Je nach Einzelfall sind 3 Tage ausreichend, da dies genügt, die Genehmigung eines Urlaubstags beim Arbeitgeber zu beantragen.^[2]

Im Allgemeinen ist es dem Vermieter zuzumuten, den Termin 2 Wochen vorher anzukündigen. Der Betretungszweck ist in der Ankündigung anzugeben.^[3] Der Mieter hat Anspruch, dass ihm der Termin hinreichend präzise angegeben wird. Er ist nicht verpflichtet, sich für einen fünfminütigen Ablesevorgang einen Vormittag lang bereitzuhalten. Insbesondere der berufstätige Mieter wird hierdurch über das notwendige Maß hinaus belastet.

Der Vermieter muss auch auf die Gepflogenheiten des Mieters Rücksicht nehmen und dessen Hausrecht berücksichtigen. Das bedeutet, er muss nicht nur die Ruhezeiten und die Privatsphäre des Mieters, sondern auch gewisse Verhaltensregeln in der Mietwohnung beachten (wie etwa die Schuhe vor der Tür ausziehen und Ähnliches). Daneben muss er auf die zeitlichen Dispositionen des Mieters, die dieser bereits getroffen hat, wie etwa Arbeit oder Urlaub, angemessen Rücksicht nehmen, soweit dies nach dem konkreten Anlass und der Dringlichkeit möglich ist.

Andererseits muss der Mieter mit seinen Terminvorschlägen auch auf die Interessen des Vermieters Rücksicht nehmen. Dies führt im Ergebnis zu einer beiderseitigen Verhandlungs- und Terminabsprachepflicht.^[4]

Die gebotene Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters muss auch beim zeitlichen Rahmen des Besichtigungsrechts zum Ausdruck kommen. So darf ein Termin nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden. Angemessen sind z. B. Termine an Wochentagen zwischen 10.00 und 13.00 Uhr sowie zwischen 16.00 und 18.00 Uhr. An Sonn- und Feiertagen darf eine Besichtigung nur in Ausnahmefällen stattfinden. Bietet der Mieter einen Besichtigungstermin für Samstag an, kann der Vermieter nach Ansicht des AG Köln nicht auf einen Termin von Montag bis Freitag bestehen.^[5] Sieht der Mietvertrag ein Besichtigungsrecht "werktags bis 19.00 Uhr" vor, kann der Vermieter auch einen Termin am Samstag von 11.00 bis 12.00 Uhr verlangen.^[6]

[1]

S. Kontrollrecht aus besonderem Anlass.

[2] AG Ansbach, Urteil v. 12.11.2013, 3 C 1238/13.

[3] AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 30.11.1989, 14 C 457/89, MM 1990 S. 230.

[4] AG Neuss, Urteil v. 7.6.1989, 30 C 165/89.

[5] AG Köln, Urteil v. 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41.

[6] OLG Frankfurt, WuM 2011 S. 95.